终于等到335米高楼！这一次，TOD要抢CBD的饭碗了
近日有消息称，央企保利将在广州东部枢纽（新塘），建一座335米高的摩天大楼。
这栋楼在广州可以排到第六，但如果搬到上海的话，可以排到第四，仅次于陆家嘴“三件套”。搬到北京，可以排到第二，仅次于中国尊，比国贸三期还高几米。
新塘是广州著名的TOD新城，这里如果开建摩天大楼，新塘就不再只是一个国家级开发区，而要瞄准楼宇经济和高端服务业了，有人戏言，这等于是在抢CBD的饭碗了。
特别值得一说的是，新塘之所以有如此高的关注度，主要就是因为这个被称之为“TOD”的学术名词。
而且，近年来，这个名词在全国都红得发紫。
一个城市如果没有规划一两个TOD新城，就被认为不够先进；而一个楼盘，只要带上TOD概念，就一定成为媒体的宠儿，不愁没有关注度。
那么，这个原本生僻的学术名词，到底厉害在哪？
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TOD，transit-oriented development的缩写，这个概念由美国建筑设计师哈里森﹒弗雷克提出，是一种以交通站点为中心，在400-800米（约5-10分钟步行路程）半径范围内建立包含办公、商业、文化、教育和居住用途的城市中心。
二战以后，美国经济与汽车工业高速发展，城市的低密度蔓延促使了交通堵塞、规划混乱等问题。上世纪90年代初，美国兴起一轮城市改造与设计运动，经过多年的探讨，TOD理论最终成型。
换而言之，它的诞生是用于提升城市资源的集约度，让每平方公里发生的人类活动和GDP产出更多。和传统城市中心相比，TOD城市中心的地均产出有可能是前者的10倍甚至100倍。
亚太地区的东京和香港，正是将TOD模式运用得最淋漓尽致的成功案例。
东京有一个著名的游客打卡地叫做六本木，它被称为“城市中的城市”，是TOD模式的典型代表。以轨道为节点，六本木通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用，形成“垂直都市”，将“城市空间”与“车站空间”融合。
站点核心犹如一个发电箱，站点不足1KM的范围内，联通地铁、车站、地面、连廊以及商业建筑，将人流通过四通八达的“电线”运输到不同地方。
于是，以六本木为核心的20公里范围内，聚集了800万人口、近万亿美元的GDP，日均客流300万人次。如今的六本木，力压银座、新宿等传统的商业中心，成为东京都市圈的新地标。
这些数字是什么概念？800万人口在欧洲已经相当于一个发达国家，而万亿美元GDP则相当于澳大利亚，超过荷兰。
你能想像吗？把澳大利亚一个国家的GDP，集约到一个半径只有20公里的区域，而且还能保证城市各项秩序的有序运转，堪称人类的极限，这是多么了不起的事情。
如果不是TOD模式，密度达到这个量级的城市，早就崩溃了。
在东京，TOD城市中心当然不止六本木一例，比较常被提及的还有新宿，新宿站有17条轨道线路在这里汇聚，出入闸人次高达364万/天，地铁出口一共有178个，数量之多令人乍舌。
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另外一个TOD模式的成功案例，要数中国香港。
作为世界上人口最为密集的城市，1106平方公里的土地上容纳了700多万人口，人口密度之高，全球罕见。
归功于TOD模式的广泛应用，香港成功地解决了高密度城市的交通拥堵难题，全港仅有6%的居民使用私家车出行，45%的常住人口生活在地铁站500米以内的范围内，九龙、新九龙和香港岛的这一比例更是高达65%。
香港的TOD实践，最成功的例子要数西九龙。特别是广深港高铁的开通，海量的商务活动都会因为这个运输工具，达到前所未有的爆发，西九龙也因此成为一个可与中环PK的城市新中心。
近几年，包括德意志银行、摩根士丹利（Morgan Stanley）、瑞信等国际投行，已陆续从中环迁至西九龙的ICC（环球贸易广场），这背后一个重要原因是从西九龙到内地更方便，TOD功不可没。
随着ICC等高档写字楼的崛起，西九龙区域的房价也火箭般直升，成为全港最炙手可热的高端居住区。例如，位于西九龙的顶级豪宅天玺，已经卖到120万元，注意，这可是每平米的价格。
西九龙为何能卖到这么贵？ 背后是轨道交通对城市价值的重塑。
在中国社会科学网上的《公共交通对住房市场的溢出效应与虹吸效应：以地铁为例》这篇研究论文中，就有这样一段数据：
“计量结果显示，在地铁站1公里的范围内，一手房售价上涨了26.5%，套均面积平均缩小了3.2平方米。
这种地铁带来的溢出效应在站点周边最强，随着距离的增加而逐渐减弱，表现为每远离站点100米，房价下降2.7%，套均面积上升0.35平方米的趋势。”
可以说，TOD站点往往就是一个片区地段价值的集中点，自然也成为这个片区房价的风暴点。
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文章写到这里，可能很多人会问，什么才是正宗的TOD物业？毕竟，市场上打这个概念的楼盘太多了。
根据香港和东京的经验，TOD物业必须符合以下三个标准：
一是依附于核心站点，虽然一条轨道往往会有十几个乃至几十个站点，但大部分站点不过是纯粹的物理性节点，不能把过往的人流聚起来，产生商业价值。所以，一般只有那些城市级的核心枢纽才有商业价值。
二是与站点要足够近，能称之为TOD物业的项目，必须与站点保持在500米以内，超过这个距离，也就超出了人们的步行生活半径，其物业价值会大打折扣。
三是功能多元化。不能于传统的“地铁上盖”，TOD新城往往集合了交通、商业、办公、娱乐、居住等多种城市功能于一体，这需要高超的运营水平，一般的发展商是不具备这种综合能力的。
回到我们生活的城市广州，如果按照这三个标准来筛选TOD物业，位于广州东部的新塘枢纽是不二之选。
首先，新塘绝非一般的地铁换乘车站，它是广州东部地区唯一的城市级枢纽，规划等级非常高。最新的广州城市总体规划在全市布局了7个一级枢纽，分别是白云机场、广州南站、广州站、广州东站、广州北站、万顷沙站、新塘站。换句话说，在功能定位上，新塘和白云机场、广州南站同等重要。
再来看看新塘枢纽的轨道网络图，可谓“十轨汇聚”，包含两条国家铁路、两条城际铁路、五条市域地铁。等到13号延长线开通之后，40分钟直达珠江新城，新塘和天河的心理距离瞬间拉近。
而广汕高铁、穗莞深城际开通之后，从新塘出发，40分钟直达广州白云机场、深圳宝安机场，30分钟抵达琶洲，15分钟直达天河北。未来还有望通过延长线50分钟直达前海，而且都是直达，不需要换乘，便利度堪比广州南和西九龙，堪称湾区级的大枢纽。
据报道，等新塘枢纽全部建成之后，日均客流量将达到9.5万人，将超过广州东站日均9万人的水平。
大家都知道，天河CBD、新中轴线的选址都和东站有很大关系。如今，广州东站周边5公里范围内，至少聚集150万人口、200家世界500强机构、4000亿的GDP。
值得一说的是，由于后发优势，新塘站是全市七个一级枢纽中唯一一个从一开始便践行TOD理念，聚集交通、办公、购物中心、高端居住、娱乐等多功能于一体的超级综合枢纽，最终建设为广州东部城市新中心。
相比而言，其他几个枢纽，由于建设时间较早，改造难度较大，目前主要还是人流集散的交通工具，其商业价值远远没有挖掘出来。
这意味着，新塘TOD未来在商业价值的挖掘、城市资源的聚集、产城融合等方面，会比东站做得更好。这就好比天河北>环市东、珠江新城>天河北，都是一个道理，我们的城市一直在进步，新的总能打败旧的。
有专家估算，等到新塘枢纽全部建成并成熟之后，周边5公里范围内，有望聚集100万人口、1000亿GDP。到那时，新塘板块的人口和经济总量，将是现在的5到10倍。
所以，TOD厉害在哪？首先就体现在这里，它像一块超级磁铁或者超级抽水机一样，把一座城市的人口、产业、资金强势地凝聚到一个点，并形成一个高密度、高效率、高品质的城市新中心。
新塘枢纽片区俯瞰效果图
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那么，面对这样一个壮志凌云的城市新中心，普通人有没有机会分享其发展红利呢？有的，现在机会就来了。
据悉，位于TOD核心区、由央企保利开发的“保利335金融中心”即将面世。一看高度就知道，这个项目非比寻常，335米的高度，不要说东部第一高，即使放在天河CBD，也是少见的。
广州东TOD地标建筑规划
众所周知，摩天大楼的高度直接反映的是一座城市高端服务业的水平，摩天大楼越集中的地区，经济的繁荣度就越高。放眼全球，第一高楼所在地，往往就是城市经济的至高点。
目前，整个广州，只有天河与琶洲，拥有300米以上高楼，其他区域一栋都没有，足以说明天河与琶洲的特殊性。
在此意义上，新塘出现300米以上的高楼，是极不寻常的事情，它表明广州对新塘的定位已经不止是一个开发区，未来还将大量的楼宇经济和高端服务业出现在这里。
大家知道，保利在广州深耕多年，堪称最懂广州的城市运营商。业内有人这样评价，保利所到之处必是城市中心，天河北、珠江新城、琶洲、第二CBD，几乎每一个城市新中心，都能看到保利的地标建筑。
这一次来到新塘，保利自然也是诚意满满， 不仅带来东部第一高的写字楼，还带来了190米的摩天住宅、五星级酒店以及高品质的商业裙楼，整个就是要在新塘再造一个琶洲地标的感觉。
保利335金融中心190米摩天住宅效果图
而且，保利335是正宗的“TOD上盖”，距离新塘枢纽只有几百米，这在新塘板块十分罕见。
新塘在卖的一手楼盘不少，但距离站点几百米的楼盘极少，而完全地铁上盖的项目，就更是凤毛麟角了。可以说，保利335，是整个广州，都罕见的正宗TOD之作。
更重要的是，在户型设计上，保利335同样是诚意满满的，其住宅部分极为重视居住品质，在设计上处处显露出阔绰的空间感。
在广州，阔绰的入户大堂是什么标准？常见为4-6米，即便是第一顶豪汇悦台，挑高也只有7米。但你知道保利335（住宅部分）的数字是多少吗？足足16米，2.3倍于汇悦台。
16米入户大堂效果图
此外，住宅楼还设计了一个阔绰的空中花园，相当于赠送一个赏心悦目的公共空间：
住宅楼令人震撼的空中花园
阳台最宽可达7米，有着别墅般的大开间，而且主次卧室，分寸把握得当。据了解，项目目前主推115平的复式四房、126平三房和140平四房三款主力户型。
保利335金融中心住宅卧室实拍图
据了解，目前项目展厅及板房已经开放，敬待各位赏鉴。
展厅地址：广州•东部TOD交通枢纽（导航保利335金融中心）。
VIP热线：020-82821888
文章来源：微信公众号城市战争
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