城中村是深圳这座城市一个特殊的烙印，是千千万万外地人来深生活的落脚点。南山大冲村作为深圳城中村一个典型案例，历史悠久，是南头半岛乃至深圳西部地区最古老的村落之一。

 

一座城市的发展过程，从某个方面来说也是城市生命力延续的过程。但深圳可开发土地有限，向旧村要土地成为发展的大趋势。

 

大冲村旧改最早始于2002年，被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一。2007年3月，南山区政府为大冲村村委旗下大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，促成了初步合作意向，这一年，华润置地正式参与到当时“广东最大旧改项目”的建设中，开启了华润城长达12年的旧改之路。

 

 
△ 大冲村原貌

 

 
△ 华润城实景图

 

事实上，华润置地在操盘深圳最大旧改华润城之前，在城市更新方面已有让行业瞩目的成绩。

 

华润中心作为华润置地首个城市更新的项目，同时也是全国首个真正意义上的都市综合体。

 

回顾华润中心的成长历史，从2002年华润中心的开工建设，到2004年的万象城首度面世，最后2009年深圳华润中心全面落成，成为深圳当时最大规模和最高品质的现代化商业和商务中心。直到今天，华润中心依旧是全国都市综合体的成功典范之作，特别是2004年开业的万象城至今仍然是购物中心行业的领跑者。

 

 △ 华润中心2003年

 

 
△ 深圳华润中心实景图

 

成功操盘第一个城市更新项目华润中心之后，华润置地在深圳的第二个旧改项目就是大冲村。深圳万象城的成功，使华润置地对旧改业务的信心大振，开启了在国内通过旧改进行土地获取及开发的道路。

 

 

在这条道路上

华润置地究竟有哪些值得分析的经验？

 

 

把握城市发展机遇，与旧改政策紧密结合

 

 

深圳的城市更新发展史，亦是一部城市更新政策变化史。从2004年10月，深圳市拉开旧改序幕。2009年广东省吹来“三旧”改造试点东风，深圳市创新性提出“城市更新”这一概念，开始全面推进城市更新工作。

 

今年被行业内人士称为城市更新十周年，因为十年前也就是2009年，城市更新概念推出，影响深圳城市更新整体格局的《深圳城市更新实施办法》公布。就这一年，华润城项目取得实质性进展，大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。

 

近年来，深圳城市更新政策一直鼓励复合式更新，华润置地现在几乎所有项目都已经运用复合型的城市更新办法，大部分采用“城市更新+土地整备+综合整治+代建代理”方式。华润置地能准确把握时代发展趋势，与时俱进更新产品定位，赋新企业强力发展的内核。以华润城为例，从早期的城市人文综合体定位，到如今通过“产、学、研、投、创”全产业链体系的打造，构筑商务与产业高度融合的创新空间，顺应产城融合新趋势。

 

 △ 华润城实景图

 

营造城市公共空间，激发片区活力

 

城市更新是一项庞大的系统性工程，需要利益平衡，更需要对片区长久发展的前瞻考量，其中对公共空间、公共生活的介入及规划是极其重要的一环。对高品质城市公共空间营造的规划考量，可以说是华润置地在城市更新业务中又一值得借鉴的经验，这点在大冲旧改项目中体现得尤为明显。

 

在8月28日下午2019“与城市共美好”华润城规划设计论坛上，华润置地商业华南大区总经理包伟先生从华润城商业的空间规划、设计、运营等维度，结合自己多年商业地产的丰富经验作了宝贵分享，他谈到：

 

“从2004年万象城到2017年的万象天地，整体规划设计始终站在生活的立场上去设想、去实践更多的美好可能，为城市人创造生活的理想国。理想国是一个大且抽象的概念，但实现理想国的路径和方法却是具象的细节，是由一个个美好的场景所构成的。理想国承载着一个城市空间所承载的三种核心价值：城市秀场、灯塔、灵感之所，在深圳，万象天地正在为城市创造着这样的价值，创造着这样的理想国。”

 

 △ “与城市共美好”华润城规划设计论坛现场

 

在空间设计上，大冲打破了传统购物中心的模式，创作了供人们活动的街道和广场。其商业配套万象天地，是继2004年国内商业标杆深圳万象城开业之后，华润置地在深圳全力打造的第二个万象系产品。以23万平方米“街区+mall”的创新商业空间，创造了大量的步行空间，并且将人行与车行进行了良好的分割。大量的公共空间与活动场所之间形成不可分割的一环，设计的开放性，让市民可以多入口、自由穿行其中。

 

 △ 万象天地空间效果图

 

在公共内容的生产上，从2018年起，万象天地陆续与近40家品牌联合开展约百场面向公众开放的跨界活动，与人民日报举办的“改革开放40周年时光博物馆快闪”、CHANEL红色工厂快闪等，万象天地已成为深圳人周末必去的活动及打卡圣地。

 

 △ 万象天地活动实拍图

 

在大冲项目商务空间的规划运营上，华润置地也充分考量了公共性的落地实践。实现了Officeasy润商务生态办公系统的有效嫁接，打破了独立的办公空间模式，在商务空间中融入润加速、耕雨农场等多个空间。去年10月，得到大学深圳校区盛大揭幕，正式落地南山科技金融城；2019年9月，深圳万象天地剧场与Officeasy润商务联合举办的首届“万象白领戏剧节”，是深圳首个关注职场人士的创新艺术产品。可以看到，无论是商业空间开放多元的规划设计，还是在商务空间跨界搭建的资源共享平台，都在持续为华润城的公共生活及运营注入活力。

 

 
△ 润加速

 

 

华润置地城市更新：

 

注入大运营思路，关注片区持续发展

 

8月20日，华润置地发布2019年上半年业绩报告。报告期内，华润置地综合营业额为人民币458.5亿元，按年增长4.7%。其中，开发物业营业额为人民币366.1亿元，按年增长0.3%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币57亿元，按年增长30.4%。

 

从数据中可以看到，华润置地开发物业营业额年增0.3%，综合营业额年增4.7%，投资物业年增30%。仅数据层面上分析，华润综合运营增长额比纯开发物业高，从另一面说明综合运营已经成为华润置地盈利猛增点。

 

 △ 华润置地2019年上半年业绩报告现场图

 

这一点从华润城的打造上也能看到，在大冲旧改规划上，华润置地并非延续传统开发的思路，而是以综合开发与持续运营并重，注重综合配套的设计规划，并持续运营形成片区生态圈。华润置地给城市提供高品质的综合功能已是其内在的基因，从华润中心实现罗湖区域的复新，到华润城的广东省旧改样本，再到整个后海片区的战略统筹，其商业、综合体、片区项目的运营能力、资源统筹及协同管理能力等都可见一斑。

 

规划设计成城市更新标杆方向

 

不同于招拍挂净地开发，城市更新规划设计又是另一门学问，需要从政策、规划和建设等方面和净地区分开来。如何根据上层次规划设计条件，并结合深入细致的城市设计研究方法，通过优化地区空间发展的引导策略，来促进地区更新后的城市活力，这些均是值得思考的问题。华润城作为当年深圳乃至广东最大的旧村改造综合体，即使在今天看来，其规划设计理念和方式对深圳未来城市更新项目规划设计方向仍具有相当大的参考意义。

 

未来，华润置地继续积极参与城市更新业务，重点布局粤港澳大湾区深圳、广州、东莞等核心城市。华润中心、华润城、湖贝项目等城市更新项目已先后落地，以潭头项目、航城项目、东莞东城火炼树项目、广州白云石马项目等为代表的数十个项目正在持续推进。

文章来源：微信公众号深圳市城市更新网