在传统线下商业领地不断被线上零售蚕食的当下，我们认为成都轨交商业的发展最有机会打破这一僵局，成为扭转线上线下零售战局的重要契机。在成都市轨交交通加速成网，以及全面推进TOD综合开发的时代背景下，如何利用轨交交通站点的垂直空间实现站点商业价值最大化，是高力国际本次研究的课题。

纵观轨交交通以及TOD开发较为成熟的国家和地区，无不是将交通站点地下及地上空间利用到极致，打造360度全覆盖的商业生态体系。一个运营成熟的轨交商业可以作为轨道公司除票务外一个重要的补充收入。并有助于轨交公司实现以商业营收反哺轨道运营支出的长期可持续的理想经营模式。

 

虽然成都的轨交商业尚未真正成型，但成都TOD发展元年同时也将是成都轨交商业的发展元年，未来可期。
 

 

 

一、轨交商业----一个尚待开发的价值洼地

1.1

轨交站点具有两大商业优势：人流量+通勤特征。

轨交站点拥有商业最核心的资本——人流。而成都主要地铁线路日均50-100万的客流量，数倍以及数十倍于成都春盐商圈最受欢迎的商业项目人流，这无疑是商业经营最大红利。
 

 

 

数据来源：高力国际研究部，成都轨道交通集团
 

此外，轨交乘客有明显的通勤和中青年特征，为轨交商业带来无可比拟的商业优势。工作日的上班族在上下班途中必经的商业成为其既便利又省时的购物选择。如果说通勤的特征决定了轨交站点可释放的潜在消费基数，那么中青年特征则决定了其消费的倾向性。可以说每天能接触到大部分通勤、商旅人群的商业，一个城市除轨道商业外，再无其他。

 

1.2

成都的轨交商业，开发潜力和空间巨大。

轨交交通作为一种极为重要的基础设施，具有资金投入大、回收周期长、极难盈利的特征。因此作为全球少数能够盈利的轨交公司，香港地铁以及JR东日本的经营模式对我们有一定参考作用。以上两家企业不约而同的都选择了多元化的经营方式，即“轨交+”模式，其中商业经营产生的收入都是其多元化经营的重要组成部分。“以商养路”成为实现轨交公司可持续发展的有力保障。

港铁营收和利润分解
 

*以上营收和利润仅以香港本土产出计算

数据来源：高力国际研究部，港铁公司财报

JR东日本营收构成
 

数据来源：高力国际研究部

東日本旅客鉄道株式会社财报

二、如何最大化的利用轨交站点空间——“轨交商业”的三大类型
 

三. 因地制宜，量体裁衣，根据轨交站点类型的不同，配置的商业种类也不尽相同

不同类型站点商业配比
 

✔推荐业态类型； ✔根据站点规模可增加的业态类型

 

数据来源：高力国际研究部

四.自营商业将是未来轨交公司多元业务经营的重要一环

一个在TOD开发和商业运营上经验丰富的轨交公司，将有约三成的收入由车站商业以及商业物业租售贡献。其中的商业物业租售收入主要来自轨交公司自持购物中心、写字楼的租赁和销售利润；而车站商业的部分则是代指站内零售商业所产生的收入。

 

行业领先的企业如JR东日本，其站内商业收入甚至超过了公司购物中心以及写字楼的租售收入。能有这样的成绩，公司品类繁多的自营商业绝对是其中点睛之笔。小到便利店、生鲜超市，大到美食街、主题商场、购物中心、JR东日本几乎将自有品牌融入到各种商业形态中。而自营商业在品质把握，横向复制扩张，以及营业收入的贡献上都具有较强优势，同时也是轨交公司在零售商业项目大量同质化的市场中，进行差异竞争的重要手段。

 

下面高力国际对于轨交公司可以自营的商业类型，从初级到高级进行归类总结。

4.1

初级业态：便利店、饮品、便当、药妆品牌；

与现有便利店品牌、食品企业合作打造合资便利店或自创便利店，并形成连锁化门店。

案例：7-11与JR西日本合作在多个站点开设“7-11 Kiosk”便利店；西武集团与全家便利店合作打造旅客专门便利店“TOMONY”。
 

 

4.2

中级业态：超市、美食街、生活类集合店；

前期可以通过收购生鲜食品超市，或者以合资的方式设立中小型食品超市，并逐步拓展为连锁门店；美食街集合店可以参考百货扣点的经营方式；

案例：JR 东日本收购了中高端超市KINOKUNIYA，该超市主要以食品，熟食销售为主。
 

 

图片来源：ShinjukuStation.com

4.3

高级商业业态：购物中心，百货、主题商场；

根据轨交站点能级、客流量的不同可以有覆盖全市以及大量商旅客群的集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化体验为一体的大型商业体，或是服务于附近居民生活的中小型社区购物中心。对于城市级的商业体前期可从引入专业的第三方商管公司协助招商运营、联合经营、逐步发展到自建商管团队，自营购物中心、大型商超或集合店。

 

未来,无论是新站点的开发，或是旧站点改造升级，TOD理念都将是支撑成都轨交公司朝向多元化经营模式迈进的重要基础。TOD作为一个庞大的概念，犹如一棵大树，枝干众多，贯穿地上地下广阔空间。而“轨交商业”更像是其经脉，通过多层次商业组合将地下根系与地上的枝干连通，最终形成一个枝繁叶茂的轨交生态体系。

 

如今轨交公司的“轨交+”战略才刚刚拉开序幕，在探索“以商养路”的可持续发展之路上，我们步履不停……

文章来源：微信公众号高力国际