杭州市城市轨道交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法

（2018年7月20日起实施）

 

为推进城市轨道交通地上地下空间综合开发利用，优化城市空间结构，助推城市绿色发展，根据《国土资源部办公厅关于浙江省杭州市探索轨道交通地上地下空间综合开发利用 深入推进节约集约示范省创建工作意见的函》（国土资厅函〔2018〕337号），结合我市实际，制定本办法。

 

一、本办法适用于我市轨道交通三期工程涉及的地铁车辆段、地铁站点（以下统称地铁场站）开展地上地下空间综合开发利用的建设项目。

 

二、城市轨道交通地上地下空间综合开发应遵循以下原则：

 

（一）坚持综合开发。加强规划统筹，优化空间布局，提升城市功能，运用节地技术，实施立体开发，促进土地综合利用、复合利用、高效利用。

 

（二）坚持安全利用。发挥轨道交通建设单位主体作用，规划、建设部门全程参与，同步考虑施工、交通、环保等要求，优先保障轨道交通场站建设、运营、维护等功能。

 

（三）坚持公开择优。使市场在资源配置中起决定性作用，更好地发挥政府作用，以差别化供地、规范化服务、精细化管理助推集约化用地。

 

三、新建地铁场站需实施综合开发利用的，分别采取以下方式供地：

 

（一）符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间，可以划拨方式供应。

 

（二）不具备单独规划建设条件的经营性地下空间，可以协议方式供应。

 

（三）不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可带技术能力要求、建筑设计方案、场站施工方案等条件以招标拍卖挂牌（以下简称招拍挂）方式公开出让。土地供应时，可将轨道交通线路建设及运营的技术能力纳入竞买人（投标人）资格要求。

 

（四）具备单独规划建设条件或与地铁场站有地下连通要求的经营性地上、地下空间，以招拍挂方式公开出让。

 

不具备单独规划建设条件，是指城市轨道交通设施与其地上、地下空间必须整体规划、一体设计，在结构上不可分割、工程上应当统一实施、时序上必须统筹建设。

 

四、市轨道交通工程建设指挥部办公室（以下简称市轨道办）负责对不具备单独规划建设条件的城市轨道交通综合开发利用地块组织专业论证。经论证确属不具备单独规划建设条件的地块，由市轨道办在媒体上公示5日，公示期满无异议或异议不成立的，报市政府批准。

 

不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，由市轨道办提出轨道交通线路建设及运营技术能力作为竞买人（投标人）的资格要求，在媒体上一并公示。

 

五、由市轨道办负责对意向竞买人（投标人）的轨道交通线路建设及运营技术能力进行审查，对其中符合要求的，出具竞买（投标）资格证明。

 

意向竞买人（投标人）在参加地块竞买（投标）时，须提交竞买（投标）资格证明和其他竞买（投标）相关材料，并独立参加地块竞买（投标）。竞得土地后，竞得人如需调整为项目公司开发的，项目公司应是其全资子公司。

 

六、新建地铁场站综合开发利用项目按照下列规定办理用地审批手续：

 

（一）符合《划拨用地目录》的，建设项目在相关规划指标明确的前提下，经发改部门批准、核准、备案，城乡规划主管部门核发建设用地规划许可证并明确地上、地下空间建（构）筑物的用地性质、用地范围、建设规模等条件后，由国土资源主管部门按照具体建设项目国有土地使用权审批程序办理划拨供地手续。

 

（二）经市政府批准以协议方式供地的轨道交通经营性地下空间，其建设项目在相关规划指标明确的前提下，经发改部门批准、核准、备案，向城乡规划主管部门申领规划条件并明确拟出让地块的用地性质、用地范围、建设规模等条件后，由国土资源主管部门按照《协议出让国有土地使用权规定》办理协议出让供地手续。

 

（三）以公开招拍挂方式出让的轨道交通经营性地上空间，由城乡规划主管部门核发规划条件并明确拟出让地块的用地性质、用地范围、建设规模等条件，经土地储备机构收储后，由国土资源主管部门拟定出让方案，报市政府批准后组织实施。

 

七、土地出让地价由国土资源主管部门委托土地估价机构按照《城镇土地估价规程》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》等规定组织评估，报土地出让协调决策机构研究确定。

 

八、对以带条件公开招拍挂方式供地的地铁车辆段综合开发项目，城乡规划主管部门要合理确定单宗土地用地规模，因盖板区综合开发的配套需要，可以对落地区用地进行规划利用，但落地区用地面积原则上不超过盖板区用地面积的10%。

 

严格执行国家限制、禁止用地项目目录及相关土地使用标准。对市区范围内地铁车辆段实施地上地下空间综合开发的，单宗住宅用地规模不得超过300亩。商业商务、住宅等混合用途的土地超过300亩的，如住宅用地规模按照地上住宅建筑面积占地上总建筑面积的比例进行核算后未超过300亩的，整宗土地可以一并出让。

 

九、新建地铁场站综合开发利用项目地上总建筑面积在20万平方米以下（含）的，应在开工之日起3年内竣工；地上总建筑面积在20万平方米以上、30万平方米以下（含）的，应在开工之日起4年内竣工；地上总建筑面积30万平方米以上的，应在开工之日起4.5年内竣工。

 

地铁场站施工工程应与地上地下空间开发利用项目统筹推进，确保优先建设，前款建设周期期限的起始时间自市轨道办认定的地铁场站建成之日起计算。

 

十、鼓励既有地铁场站提高节约集约用地水平，本办法施行前，轨道交通建设主体已通过划拨方式办理用地手续的地铁场站，根据规划可兼容商业商务等其他功能和用途的，报经市政府批准，可对其综合开发的地上地下空间以协议方式供应。

 

十一、地铁场站用地实施地上地下空间综合开发，分层设定国有建设用地使用权的，可按规定办理不动产登记。

 

十二、对已实施预留工程的轨道交通综合开发项目，土地公开出让后，预留工程可按市政府有关规定完善审批手续。

 

移交给土地受让人的预留工程建设成本，由土地受让人承担。具体由轨道交通建设主体委托具备资质的第三方中介机构出具预留工程建设成本审核报告，财政部门出具确认意见，国土资源主管部门在土地出让合同中明确，由土地受让人将该笔费用直接支付给财政认可的账户。

 

本办法自2018年7月20日起施行，有效期至2022年12月31日，由市国土资源局负责牵头组织实施。

 

 

 

《杭州市城市交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法》政策解读

 

一、主要内容

 

《杭州市城市交通地上地下空间综合开发土地供应实施办法》（以下简称《实施办法》）共计15条，主要内容包括6个方面，概括如下：

 

1.明确了适用范围。一是《实施办法》适用于我市轨道交通三期工程（包括第一期、第二期、第三期）涉及的地铁车辆段、地铁站点，开展地上地下空间综合开发利用的建设项目。二是《实施办法》生效后，有效期至2022年12月31日。

 

2.优化了供地方式。一是符合《划拨用地目录》的非经营性地上、地下空间，以划拨方式供应。二是不具备单独规划建设条件的经营性地下空间，以协议方式供应。三是不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可带技术能力要求、建筑设计方案、场站施工方案等条件公开出让。四是具备单独规划建设条件的经营性地上、地下空间，以招标拍卖挂牌方式公开出让。

 

3.规范了认定程序。一是定义了“不具备单独规划建设条件”的概念。二是由市轨道办负责对不具备单独规划建设条件的地块组织专业论证，并提出轨道交通线路建设及运营技术能力的资格要求。三是由市轨道办对意向竞买人（投标人）的轨道交通线路建设及运营技术要求进行审查并出具意见。

 

4.明确了规模控制。一是带条件公开出让的车辆段综合开发项目，因盖板区综合开发的配套需要，原则上可以在不超过盖板区用地面积10%的前提下，对落地区用地进行规划利用。二是单宗住宅用地规模不得超过300亩，但涉及商业商务、住宅等混合用途的，住宅用地规模可以按照地上住宅建筑面积占地上总建筑面积的比例进行核算。

 

5.细化了建设周期。一是根据地上总建筑面积20万方以下、20-30万方、30万方以上，分三档设定建设周期。二是规定综合开发项目建设周期的期限从市轨道办认定的地铁场站建成之日起算，以保障轨道工程优先建设。

 

6.配套了保障措施。一是梳理了划拨、协议出让、公开出让供地流程。二是明确带条件出让的地块，竞买人必须独立竞买，如需项目公司开发的，应是全资子公司。三是出让价格经评估后，均报土地出让协调决策机构研究确定。四是鼓励既有地铁场站提高集约利用水平，符合规划前提下，可以兼容其他用途和功能。五是分层设定的国有建设用地使用权，可按规定办理不动产登记。

 

二、主要创新点

 

围绕国土资源部批复同意的创新工作方案，为鼓励城市轨道交通地上地下空间综合开发利用，《实施办法》重点就以下三个方面进行了创新：

 

1.差别化的供地政策。变单一的出让模式为多元的供地组合，对地表以上不具备单独规划建设条件的经营性地上空间，可以带技术能力要求、带建筑设计方案、带场站施工方案，实行“三带”出让；对地表以下的经营性地下空间，可直接协议出让；对该政策发文之前，已经划拨取得的交通设施用地，如规划允许兼容商业商务或者保障性住房用途的，报经市政府批准，也可以协议方式供应。

 

2.集约化的节地模式。变刚性的供地时序为弹性的节点控制，原来只能等车辆段盖板区建成之后，才能进行上盖物业的重新规划和出让，现在上盖物业可以与车辆段盖板区同步出让、同步设计、同步报批、同步施工、同步使用，综合开发利用项目的建设周期从地铁车辆段或站点建成之日起计算，实现轨道交通设施建设与土地利用的良性互动。

 

3.立体化的分层设权。坚持“一体化、多功能、综合型”的绿色发展理念，变二维的土地使用权为三维的空间使用权，原来的建设用地使用权只有地上和地下的权利设置，现在车辆段综合开发利用项目，地上空间使用权可以进一步细化，实现分层供应、分层登记。

 

三、解读机关

 

本文件解读机关：杭州市国土资源局；

 

解读人：应晓煜

文章来源：微信公众号轨道世界