背  景

        

 

原定2018年5月4日公开出让佛山市顺德区陈村镇陈村站TOD地块延期至6月4日。

占地面积：127346平方米

计容建面：391501平方米

楼面地价：2105元/平方米（起始价）

住宅建面：156600平方米（40%）

商业建面：234901平方米（60%）

 

 

2017年11月27日，广州地铁集团以底价63.83亿元竞得广州市番禺区钟村街汉溪长隆站TOD地块。

占地面积：58027平方米

计容建面：290135平方米

楼面地价：22000元/平方米

住宅建面：145067.5平方米（50%）

商业建面：145067.5平方米（50%）

       

 

从上述两个地块的位置来看，可以说是同属广州地铁7号线的体系，而且这两宗地块对于竞买人的要求条件几乎是一样的，原本我们认为陈村地块如果按照原有的出让条件在5月4日公开出让的话，极有可能会底价落入“地铁公司”手中！详细可以继续看下面的分析。

 

▲ 陈村TOD地块和汉溪长隆TOD地块位置图

 

 

首先，我们看看这两宗地块复杂的交通系统，陈村地块位于广州地铁7号线西延线与广佛环线的交汇点陈村站，换乘点设置在地块的南侧，此外广州地铁7号线西延线从地块内部的西侧直接穿过，对地块内部的建筑设计提出了非常高的要求。

 

 

▲ 顺德陈村站TOD地块

 

汉溪长隆地块则位于广州地铁3号线和7号线的交汇点，其中7号线占地在地块的北侧，3号线站点则地块内部，这个两个站点需要在地块内部的西北侧进行连接换乘，而且3号线直接从地块西侧穿行而过，同样对地铁上盖物业的建筑设计提出了极高的要求。

 

 

▲ 番禺汉溪长隆站TOD地块

 

 

因此，在如此复杂的交通系统以及对地铁、车站以及上盖物业综合规划设计的超高要求之下，这两宗地块出让条件中也做出了几乎一致的“量身定做”条件：

 

陈村地块对竞买人的条件要求（原出让条件）：

①  竞买申请人须具有在地铁线网建设管理及运营经验（地铁线网是指三条或以上地铁线路）。

②  竞买申请人须具有地铁上盖物业（指位于地下站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

③  为确保地铁建设安全，竞买申请人提供承诺声明，说明自2013年1月1日起至今作为建设单位所负责的地铁建设项目没有发生过《生产安全事故报告和调查处理条例》。

 

番禺地块对竞买人的条件要求：

①  竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验。

②  竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。

③  竞买人3年内（自2014年10月27日起至今）作为建设单位所负责的地铁建设项目没有发生过《生产安全事故报告和调查处理条例》。

 

 

 

然而，我们原来设想好的剧本并未发生，就在地块出让的前一天（5月3日），顺德区公共资源交易中心发出公告，对陈村TOD地块作出如下变更和补充：原本设定的上述竞买人资格的条件转变为地块的开发建设要求——竞得人须引入符合以下要求的企业，联合开发本宗地：

①  竞得人须引进至少 1 家具有地铁线网建设管理及运营经验（地铁线网是指三条或以上地铁线路）的企业，联合开发本宗地。竞得人须于签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起1 个月内提交其与该企业联合开发本宗地的协议书 ，且该企业须参与本宗地建设管理，协议约定连续合作期不少于6 年。

如竞得人属于符合本款规定的具有地铁线网建设管理及运营经验的企业，则无需提供上述协议书，但需向佛山市顺德区地铁有限公司提供相关证明材料确认。

②  竞得人须引进至少1 家具有地铁上盖物业[ 指位于地铁站（场）主体结构上方，且结构相连的物业]开发经验的企业，联合开发本宗地。

 

那么按照新的出让条件要求，参与竞买的单位既可以是“地铁公司”独立参与，也可以是“房地产开发公司+地铁公司”的联合体公共参与！最终这个地块花落谁家，我们还得再等上一个月的时间了，欢迎大家留言，猜想最终的“地主”！

 

猜想Tips：大湾区有地铁网建设管理及运营经验且具有地铁上盖物业开发经验的地铁公司有如下三家：

香港地铁、深圳地铁和广州地铁。

 

其中广州地铁已经在佛山开发完成过一个地铁上盖的项目（南海桂城的地铁金融城项目），而香港地铁则在2016年12月与顺德区政府签订了战略合作框架协议，双方将围绕“轨道+物业”综合运营、轨道规划建设等领域展开全方位合作，致力于打造顺德特色的地铁运营模式。深圳地铁（万科的大股东）也一早也与万科签订过战略合作备忘录，双方将会把“轨道+物业”模式向全国的推广。

 

  大趋势：“地铁+物业”的开发模式     

 

上述地块采用“地铁+物业”模式是当前粤港澳大湾区TOD发展模式中最流行的，主要是因为这种模式的先行者便是香港地铁集团，参照其成功的发展经验，近年来，广州地铁和深圳地铁也纷纷加入“地铁+物业”快速发展的大潮之中，而且面对着土地资源难以为继和人口持续快速增长的压力，不仅“地铁上盖”得到利用开发，对规划建设要求更高的“车辆段上盖”的开发利用也进入了“快车道”。

 

 

广州地铁的“轨道+物业”发展情况：

 

广州地铁房地产事业总部主要负责地铁沿线上盖物业、地下空间、车辆段上盖物业等资源的开发经营，是广州地铁总公司核心业务之一，是承载“地铁+物业”发展战略的具体实施平台，也是广州地铁总公司未来的利润中心。

 

 

一直以来，广州地铁房地产事业总部秉承“找到地铁找到家”的开发理念，成功开发了多个优质地产项目。目前，已经开发完成的项目有紫薇花园、贵贤上品、动漫星城地下空间、芳村商业街、五月花广场等十几个项目；正在开发的项目有南海金融城、地铁线网运营指挥中心、大坦沙和坑口地铁上盖物业等，在建物业面积超过120万平方米；计划开发的项目有燕塘、北京路、一德路等，还有四号线南沙停车场、六号线萝岗车辆段、八号线白云湖车辆段等7个车辆段上盖物业，计划兴建物业面积超过500万平方米。

 

深圳地铁的“轨道+物业”发展情况：

 

为实现企业长期可持续发展，地铁集团探索建立了“轨道+物业”模式，一方面充分利用上盖空间再造土地资源，另一方面以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道交通建设运营，实现了轨道交通的可持续发展。

 

 

截至2018年1季度末，深圳地铁集团累计获取12个项目土地开发权，规定建筑面积合计约450万平米，目前在建项目面积达300万平米。龙瑞佳园、地铁前海时代广场、塘朗城广场、地铁锦上花园、汇隆商务中心、深湾汇云中心、汇德大厦7个项目先后入市销售，销售额累计超过450亿元，销售总面积约83万平米。2017年，深圳地铁地产连续第三年实现销售额超百亿元，深圳地铁集团已跃升至“深圳市房地产开发企业综合实力排名”前三甲，深圳地铁地产规模已逐步发展成为大型房地产企业水平。

 

 

正是看中轨道交通企业拥有如此丰厚且有优质“轨道交通”土地资源，品牌房企也开始纷纷与轨道交通企业”联姻结对“，优势互补共同参与”地铁+物业“的开发。

 

 

万科联手深圳地铁“轨道+物业”模式走向全国

 

2016年6月12日，由万科集团与深圳地铁集团与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，为深化万科与深圳地铁在地铁四期轨网上的战略合作，探索城市轨道建设PPP新模式，以及“轨道+物业”模式向全国的推广进一步凝聚了共识。

 

2017年6月9日，恒大下属企业将所持有的约15.5亿股万科A股份以协议转让方式全部转让给深圳地铁集团，深圳地铁集团一跃成为万科A的第一大股东。

 

 

 

除了万科之外，在大湾区的其他城市也有品牌房企与轨道公司合作共同成立房地产开发公司，如：

 

佛山市顺德区碧达置业发展有限公司是由碧桂园地产集团有限公司与佛山市顺德区轨道交通投资有限公司合资成立。

 

珠海城际轨道实业有限公司背后的两个股东分别是广东省铁路建设投资集团有限公司和珠海华发高新建设控股有限公司，该合资公司主要经营范围为珠海市境内城际轨道交通项目沿线站场红线外土地开发经营、房地产开发经营（以上凭资质证经营）、商业项目投资开发经营（不含许可经营项目）、酒店管理、场地出租、物业出租等。

 

 

 

 

     小 知 识 1 ： T O D 模 式     

 

以公共交通为导向的城市发展模式（Transit Oriented Development，缩写为TOD），由于具有土地资源集约、生态环境友好、交通效率高等特点，已成为未来城市发展的必然选择。

 

TOD理论是上世纪九十年代初由美国新城市主义代表人物彼得·卡尔索普(Peter Calthorpe)首先提出，虽经二十年的发展，TOD至今尚未形成统一的定义，目前国内外专家学者对TOD的概念的阐述大多局限在微观层面的轨道公交站点周边布局或社区规划。

 

Calthorpe（1993）：TOD是一种土地混合使用的社区，社区边界距离中心的公交站点和商业设施大约1/4英里，适合步行交通。社区的设计、布局强调创造良好的步行环境，同时客观上起到鼓励公共交通的作用。

 

Bernick and ervero（1997）：TOD是紧凑布局的，功能混合的社区，以一个公共交通站点为社区中心，通过合理的设计，鼓励人们较少的使用汽车，更多地乘坐公共交通。社区以公交站点为中心向外延伸大约l/4英里(约400米)，位于社区中心的是公交站点及环绕在其周围的公共设施和公众空间。

 

TOD模式是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。

 

 

 

 

 

▲ 典型案例：珠海上冲TOD小镇

 

2013年12月25日，占地80万平方米、广东省首个有轨电车TOD小镇在珠海上冲动工。TOD小镇的建设将秉承低碳环保、以人为本、绿色交通的开发理念，以低碳为主线，公交出行为导向，努力打造成为集居住、休闲、生态于一体，自然环境优美，服务设施完善、交通便捷的生态示范点。建设项目包括住宅、商业、办公、公寓、酒店、学校、医院及社区配套设施等。该小镇规划2万户家庭，约计5-6万人口。

 

上冲TOD小镇首期工程珠海市城建集团和华发集团联手开发的有轨电车上盖物业（华发城建未来荟）。一期工程为有轨电车车辆段上盖综合开发部分，包括三栋公寓、九栋住宅及配套小区商业等设施。

 

 

  小 知 识 2 ： 车 辆 段 上 盖 开 发     

 

车辆段是铁路行车系统的重要单位之一，主要负责列车车辆（不包含机头）的运营、整备、检修等工作。车辆段同时也是城市轨道交通系统（地铁、城市轻轨）中对车辆进行运营管理、停放及维修、保养的场所。

 

 

车辆段是地下轨道交通系统中必不可少的重要组成部分，但地铁车辆段一般占地面积较大，在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。

 

 

 

▲ 典型案例：深圳地铁前海湾车辆段上盖项目

图片来自：www.ae-design.cn

 

深圳前海车辆段位于深圳市南山区，段址范围内，多条道路均以高架桥形式上跨车辆段。车辆段总占地面积为39.55万平方米，其中对包括停车列检库、厂架修库、咽喉区全面范围进行覆盖形成一个整体的大屋盖，即为物业开发提供一个平台，在这个平台上再进行住宅、办公等房屋的开发建设，平台的建筑面积为19.3万平方米。

 

 

 

其中停车列检库为双线库，垂直股道柱距为12.6米和13.75米，顺股道柱距为6米，其上部设有一层停车库及7栋8-11层的住宅楼。咽喉区屋盖上设有一层停车库及4层的loft办公楼和商业。厂架修库考虑垂直股道柱距为18米和27米，跨度较大，仅设幼儿园和运动场所。

 

 

文章来源：微信公众号 楼市侣行