秒拍！又是底价成交，广州今年最大居住用地今日成功出让，最终，广州地铁以132亿元（1315517万元）拿下该地，折合楼面地价为1.5万/平。

 

到这里，小妹不得不说，又是广州地铁啊！真的是广州新晋地主，一周拿下两宗地，共斥资196亿元。这是继汉溪长隆地铁上盖地块成功之后，广州又出让的另一宗地铁上盖物业地块。关于汉溪长隆地块的出让情况可以戳《广州地铁64亿拿下汉溪长隆地块！板块均价将冲击5万？》阅读了解。

 

 

这块地不简单，堪称“巨无霸”，而且还是年底即将开通的地铁13号线官湖站的上盖物业，自然备受瞩目，该地可建面积达87.7万平方米。

 

 

值得一提的是，官湖地块是2017年以来广州公开出让的总价最高、面积最大的商住用地。同时，该地也是广州首宗正式出让的地铁车辆段商住用地。价值自然不在话下。

 

 

地块对竞买人有严苛条件限制，其中要求竞买人须具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验，且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。这一条件限制可谓门槛极高，这与同样是地铁上盖的汉溪长隆地块，对竞买者的要求一致，定向出让意图明显。

 

此外，该地块要求无偿配建超5.2万平方米公共服务及市政设施配套要求，未来地块也将同步共享配建设施。配建基本囊括所有配套，教育资源包括18班幼儿园，42班小学，18班初中等，交通配套包括主干道茅山大道建设，公交首末站等，还有健身所、社区卫生服务站、肉菜市场等配套设施。

 

小妹在现场看到，目前车辆段已经建好并且投入使用，根据官方消息车辆段已经完成招标开发方案，未来可直接建设。

 

 

地块位于官湖地铁站的南侧，北贴环城路，东接新沙大道北，西侧临近石新路。整体呈东西走向。此外，地块靠近东莞市和惠州市。从新沙大道北走1.2公里就可以上广园快速，通往东莞和惠州。

 

地块北侧的环城路和东侧的新沙大道北车流量大，并且特别多大货车。新沙大道北接驳广园高速。因此出城去东莞惠州市还是挺方便的。地块附近仅有零星的几个公家车站，而且线路少。集邦货运市场站只有104路公交车，官湖村站只有204路公交车。车次少，发车间隔长。附近居民大多会选择摩托车出行，所以附近摩的特别多。

 

 

尽管交通不够发达，但是好在地块是地铁上盖物业，地块附近就有官湖地铁站，而这13号线也即将在年底开通。通过地铁，能够直达黄埔、天河等中心区域。极大地缩短了上班族的通勤时间。

 

离官湖站一站之远的新塘站未来会建设成城轨、地铁、铁路、客运站等综合枢纽，本地块也将会在它的辐射范围内。

 

小妹走访发现，地块周边汇集了服装制衣等厂房和仓库，环境脏乱，部分厂房还会传出刺激性气味。周边大货车数量多，噪声大。

 

 

目前，地块周边配套尚不成熟，周边只有少量小型的便利店肉菜小摊位供附近居民日常消费。大一点的商业街也仅有锦绣天伦小区的商业街，但是大部分还没有营业。教育资源也较为匮乏，仅有周边小区配套的幼儿园。

 

 

目前来看，地块周边配套确实不理想，但可以看到，官湖车辆段地块将会片区带来近80万平方米的建筑面积的住宅，规划人口超2.2万人，该地块无需建设安置房。同时商业面积仅占计容建面的3%，未来可直接开发利用住宅面积占比大，不低于5.2万平方米的公建配套也将大大提升地块的价值，其中包括丰富、完善的教育配套，未来将成为官湖地块项目的一大优势和卖点。

 

因此相信官湖地块的出让及未来的开发建设，将会为更多购房者提供选择，也会助力改善周边基础配套，同时大大提升区域居住氛围、生活品质及板块价值。巨无霸地块的出让及未来的开发，将大大吸引人口流向待开发片区，带动推进区域城市化发展。

 

而目前地块所在周边以二手楼盘为主，集中在官湖地块周边南侧，如锦绣天伦花园一期、二期，中森茗苑、富雅都市华庭等项目。

 

目前地块所在片区主要二手住宅项目售价在1.5-2.1万/平，地块旁的锦绣天伦花园价格在1.7-2万/平，其中二期项目刚交付入住。此外，距离500米左右的中森茗苑价格约1.7-1.9万/平。

 

 

此次出让的官湖地块，扣除公建面积起拍楼面价已接近1.6万元/㎡，与周边在售二手住宅售价差距不大，预计未来地块入市后，售价至少3万元/㎡起。

 

从地块所在区域二手楼盘情况看，周边购房需求以刚需首置为主，未来地块可开发为以刚需首置、改善换房需求为主的产品，主要客户来自中心区外溢及本地的实力购房者，看中区域及地块便利的对外交通条件，也可享受丰富的教育配套资源。同时，周边开发区、工业区及厂区的高管以及周边一带的本地村民，也将会是地块开发项目入市后的核心客户群。

 

此外，目前增城产业升级、众多规划利好先后出台，区域价值提升。处于增城新塘核心位置官湖地块，其区位价值、交通辐射及自身配套也将吸引不少广州各区的投资型置业客户。

 

文章来源： 微信公众号广州PLUS