经过近20年的高速发展后，我国以一线城市为首的市场正在逐渐步入存量开发时代。在这个转型期，我们有意回顾一系列海外成熟市场的开发案例来温故而知新。

 

存量开发需要高举城市竞争力的大旗
 

纽约有超过800万的居民定居，各大公司亦纷纷将总部设立在此。预计到2025年，纽约将新增44万员工，需要超过1,000万㎡的办公面积。
 

 

然而在寸土寸金的纽约，市区仅有185万㎡土地可供开发，远远难以满足未来巨大的需求。Related Hudson Yards的主席Jay Cross认为“伦敦在1985-2010年间重新开发了50%以上的存量物业，纽约只重新开发了10%，确实有所落后。这样下去东京、法兰克福等城市都可能成为跨国公司选择的总部。”
 

 

由于缺少开发土地而导致的人口和物业的外溢还造成了其他问题。以写字楼为例，从曼哈顿到新泽西、长岛，郊区写字楼的发展不仅使人们需要花更多时间在工作途中，还导致纽约市来自服务业、房地产的税收等收入降低，间接影响了社会福利。
 

 

 

但不能只谈“大义名分”
 

选址关键还得有地

2001年，纽约城市规划署发布了Far WestSide（远西）重建框架，希望借此契机，使West Midtown（远西中城区）成为集商务办公、休闲娱乐、会议展览于一体的城市新中心，同时亦可满足城市扩大的需求。

 

 

而Hudson Yards作为临近Midtown Manhattan（曼哈顿中城区）最后一块可供开发的最大片区，东接MidtownManhattan（曼哈顿中城区），西邻哈德逊河，得天独厚的地理优势使得创建一个全新的商业与住宅综合区成为可能。这将使码头区重新焕发活力，从而促进West Midtown（远西中城区）重建，并确保纽约经济得以持续发展。

 

在之后的十几年时间里，HudsonYards的改造从规划逐渐转为了现实。

 

 

 

为筹款，布隆伯格也讲故事
 

只是故事严密且绝不离谱

在政府主导下， Hudson Yards城市更新项目于2012年开工，预计竣工时间为2025年。项目预计总投资204亿美元，囊括写字楼、酒店、商场、住宅等多种业态，又庞大又复杂。
 

 

由于纽约市交通局并不想将轨道延伸项目摆在城市更新项目之前，时任市长的Bloomberg大胆提出由市政府负担轨道延伸项目的成本，以未来政府从开发项目上所收取的税金及其他收入作为基础资产来支持基础设施建设。据2006年11月Cushman & Wakerfield的预期，到2012年这些开发项目能产生的总收入约在2.83亿美元，而这个数字到2050年将达到340亿。
 

 

 

2012年之前，项目开发产生的税收远低于预估水平；不过近几年随着项目的不断建设和运营，Hudson Yards的财务表现越来越好。

 

 

而对开发商而言，“人无我有”
 

是开发运营此类项目的最大要点

除地铁、会议中心等基建之外，主要物业开发分两期：
 

 

 

一期包括四幢办公楼10 Hudson Yards，30 Hudson Yards，50 Hudson Yards，55 Hudson Yards，一幢混合用途建筑35 Hudson Yards，一幢住宅建筑15 Hudson Yards，文化艺术中心Culture Shed，High Line公园，和一座购物中心；二期工程目前规划有五幢住宅和一幢办公楼。内容之多，面积之大，业态之全在纽约可谓独一无二。

 

 

 

在2016年至2025年间，Hudson Yards计划建设完成96.6万㎡的新办公面积，预计将超过全美众多重要城市（如康乃迪克州斯坦福德市区或加利福尼亚州圣地亚哥市中心）的办公面积总量。而随之而来的问题就是如何将这些楼填满，并且吸引到高质量的租客。
 

 

事实是，在以Hudson Yards10号楼为代表的一期项目竣工后，租客品牌就维持在了高位。时代华纳、Coach、富国银行、欧莱雅等租户均已入驻，租户以传媒、金融、法律服务等高价值行业客户为主。

 

 

值得一提的是这些租客的异性和共性。欧莱雅从第五大道搬迁到了这里，而完全不同行业的波士顿咨询公司则从公园大道搬迁到了这里。业务截然不同的公司聚集在这里是因为他们都在经历着一些深远的人力和公司文化的变化，越发注重以千禧一代为主的年轻人的办公偏好。而在Hudson Yards，它们找到了足够的空间去打造符合这些特殊需要的办公场所，这在他们原先所在的地区无法办到。

 

 

 

此外，从运营理念上说，类似这样大型存量再开发项目必须有更“脱离原状”的定位。既然是重新造一座城，其中的项目就不应只是重新建设一个办公或生活场所，而是重新创造一处都市风景。Hudson Yards与“旧时代”的洛克菲勒中心、时代广场最大的不同之处在于它拥有多业态，辐射的人群地铁40分钟通勤路程的500万人口。这些人口的衣食住行的各种需求都是运营此类项目的机会。从一开始就把项目当做纽约的“下一站景点”来打造要远好过割裂的来打造个别楼宇或设施。

 

 

最后仍须强调经济与社会的双重意义

 

Hudson Yards城市更新项目为曼哈顿乃至整个纽约带来的经济效益和社会影响，都是积极而深远的。想从城市更新项目中分一杯羹，替政府实现政府想要实现的目标这一点中外相通。
 

文章来源：微信公众号平安不动产