一切水到渠成。

 

前7个月，龙湖地产（0960.HK）卖出1030亿元！它距离原定的1100亿元年度目标，只有一步之遥。8月16日中期业绩发布会上，年度目标被上调36%至1500亿元。

 

那一刻，很多人或许会感觉到，一向以稳著称的龙湖提速了。当然，吴亚军还会在前面加个定语——“稳健”二字。这个“稳”，不仅体现在高业绩、低负债率上，还反映在其TOD业务的布局上。

 

龙湖已然在下一盘持有性物业的大棋。8月15日下午，乐居《楼面》人物特邀龙湖集团副总裁袁春先生，一起详解龙湖式TOD。

 

 

 

文｜李艳艳

编辑｜李洁

出品｜乐居

 

约莫等了20来分钟，袁春大步跨进办公室。一个转身，他把自己扔进座椅，随即找了个舒服的姿势。

 

相比密集的开会排期，这场访谈更像是他一次难得休息的空档。他刚刚结束了上一个会议，有关商讨南京TOD项目的落地事宜。

 

“见笑，让你看见我的杂货铺。”眼前这位43岁的龙湖集团副总裁，身着一件深蓝色汗衫，笑起来眼睛时常会眯成一条线。我提醒他，先喝口水再聊。

 

他的办公室里，目光所及之处都是书和材料。仅办公桌上，就摞了《知的资本论》、《大国大城》、《超越绩效》等近10本书，类别五花八门。

 

很难想象，一家国内大牌地产商的高管办公室，是如此狭促——10平米见方，无窗，没有任何装饰物。

 

袁春说，龙湖的高管们经常出差，偶尔回来也更多时间是待在会议室。他指了指斜对面一间略大的屋子，那是老板吴亚军的办公室，也是同样的“简约”。

 

在不断比拼销售榜排名的地产江湖里，龙湖算是一个神奇的存在。去年，龙湖获得三大评级机构给的全投资级评级，融资成本在民营房企里最低。

 

市场越疯狂，吴亚军越是保持着警惕，她一向强调稳健。当然，在8月16日的2017龙湖中期业绩会PPT上，出现了“稳健提速”四个字。上半年，它的签约销售额已超千亿规模。

 

龙湖的“提速”，依然不是四处抢地，而是有一套自有的拿地逻辑——重点围绕轨道交通去发展商业等持有性物业，也就是“TOD”模式。在全球发达国家乃至中国，这一模式并不鲜见，如绿地、万科，京投银泰也有这方面的业务。

 

但龙湖会做得“更重”些。通常情况下，TOD项目多为持有性业态，对资金要求非常大。也正是基于这一点，这类项目竞争并不激烈，龙湖切中了一个相对的空白点。

 

“龙湖不是一个靠某些资源或者某一种特殊资源生存的企业，更多靠自己的运营，虽然累一点，但是会发现这个最靠谱。”袁春说龙湖TOD项目都是在招拍挂市场公开取得的。

 

“我们做了十年，才真正把团队练出来了。”每个TOD项目，由于受轨道交通点、项目周边具体情况影响，没法进行标准化定制，而且要与政府部门进行深度互动。例如，龙湖在重庆沙坪坝的项目，是高铁和地铁“双铁”上盖，情形更加复杂。

 

目前，龙湖有新房、商业、物业、长租公寓四块主要业务，其中持有性物业主要体现在龙湖TOD项目里，包括天街、冠寓，还附带一些共享办公。

 

截至目前，龙湖有22个天街已开业，到2020年的开业数量将超过40个。它们都布局在一线和强二线城市。而冠寓已经进入7个城市10个项目，今年内合计超过1.5万间。

 

龙湖对标的企业是谁呢？

 

在国内，龙湖本身就是标杆，它的目光所瞄准的是美国西蒙地产公司，靠运营资产实现价值最大化。袁春预计，到2020年，龙湖商业和长租公寓的租金收入约80亿元。

 

在外界眼里，龙湖依然是那个做高端住宅产品的高手——特别是园林景观，但实际上，它已经在TOD业务上一骑绝尘。

 

8月15日下午，北京北四环富盛大厦七层，乐居新闻中心总经理陈海保特邀袁春对话，他首次详细披露了龙湖的TOD业务。

 

整个访谈持续约1小时，袁春共挂掉电话3次，接听了1个。当访谈结束，他又匆匆起身去了会议室。

 

 

以下为陈海保（C）与袁春（Y）的对话精选：

 

C：相比绿地、万科，龙湖做TOD业务有何特点及优势？

Y：我们以长期持有、长期租赁，获得租赁收益去做这个事。一个项目，从拿地到建设到开业，真正做起来差不多需要近十年。TOD一方面对企业资金实力要求非常高，另一方面，对企业后期运营能力要求也会很高。实际上做TOD就是对空间的分析，对人流的分析。

 

C：龙湖TOD业务的布局情况如何？

Y：我们一定会在一线、或核心二线城市做，不限于地铁，还有高铁。高铁未来会有十纵十横，原来路网体系会形成新格局，城市之间格局也会变化。当然在城市里还有地铁带来的变化，随之而来的就是生活方式的变化。这块在未来想象空间非常大，但他对后期运营能力要求非常高，包括定位、设计、研发和后期管理。

 

C：龙湖TOD模式何时落地到战略？未来发展空间如何？

Y：大概在2011年，但当时没有上升到TOD模式，后来发现，我们更多的是跟轨道交通结合。我们已交付的项目或已管理的运营里面，你会发现它的发展空间最大，可以去改造的空间很大，随着人流变化，产业也在导流，你就有很多未来的想象空间。

 

C：龙湖不追求规模，以稳健著称，销售型物业与持有型物业的平衡点是什么？

Y：现在是每年回款一定比例去投资，但我们会看一下持有性业态的运营情况，结合在一块，通过财务指数算出来。用整体公司的指标倒推，一方面靠自己的运营能力，把单个项目收益提高。另一方面，如果不够，可能通过这样的项目去补充，但是会注重新房市场。

 

C：龙湖去年获得三大评级机构给的全投资级评级，融资成本非常低，这在民营房企里并不多见。今年上半年龙湖市值再创新高，可否分析下原因。

Y：信用评级高。三大机构都是投资级，投资级对你的评级背后对应你的指标，像FCC，利息覆盖倍数，跟规模没有关系。评级机构融资的成本，在于评估企业的安全问题，因为你发的是债，有的是中长期债，稳健的话，可以承诺兑现。

 

C：目前一些房企尝试走轻资产路线，龙湖为何选择“持重”？就龙湖天街而言，对标有哪些？

Y：我们很少对标行业内，更多的会去对标国际上一些成功企业的发展模块和理念。比如Simon（美国西蒙地产公司)。为什么说重资产去做？美国做新房大概市值也就一百多亿美金，而且新房都在疲于奔命。新房最大问题关键是负债率，负债率高意味着风险。Simon的负债非常低，因为他做持有。

 

C：近年来，很多开发商都在介入长租公寓、联合办公等新鲜业态。作为新房之外的布局动作，龙湖的介入模式如何？

Y：开发商做这个是必然。房子是拿来住的，不是拿来炒的。国外很多时候解决了税的问题，租赁要交地方税，从而享受那个地方的教育、医疗。中国去年租赁大概1.5万亿，未来这个数字还在提高。租赁可以不断替换，有效利用率很高。我们去年开始做准备，今年要开一万五千间。现在已经开到7个城市，有10个项目。 

文章来源：微信公众号楼面