对话袁春:龙湖稳健提速下的TOD想象力
 
一切水到渠成。
 
前7个月,龙湖地产(0960.HK)卖出1030亿元!它距离原定的1100亿元年度目标,只有一步之遥。8月16日中期业绩发布会上,年度目标被上调36%至1500亿元。
 
那一刻,很多人或许会感觉到,一向以稳著称的龙湖提速了。当然,吴亚军还会在前面加个定语——“稳健”二字。这个“稳”,不仅体现在高业绩、低负债率上,还反映在其TOD业务的布局上。
 
龙湖已然在下一盘持有性物业的大棋。8月15日下午,乐居《楼面》人物特邀龙湖集团副总裁袁春先生,一起详解龙湖式TOD。
 
 
 
文|李艳艳
编辑|李洁
出品|乐居
 
约莫等了20来分钟,袁春大步跨进办公室。一个转身,他把自己扔进座椅,随即找了个舒服的姿势。
 
相比密集的开会排期,这场访谈更像是他一次难得休息的空档。他刚刚结束了上一个会议,有关商讨南京TOD项目的落地事宜。
 
“见笑,让你看见我的杂货铺。”眼前这位43岁的龙湖集团副总裁,身着一件深蓝色汗衫,笑起来眼睛时常会眯成一条线。我提醒他,先喝口水再聊。
 
他的办公室里,目光所及之处都是书和材料。仅办公桌上,就摞了《知的资本论》、《大国大城》、《超越绩效》等近10本书,类别五花八门。
 
很难想象,一家国内大牌地产商的高管办公室,是如此狭促——10平米见方,无窗,没有任何装饰物。
 
袁春说,龙湖的高管们经常出差,偶尔回来也更多时间是待在会议室。他指了指斜对面一间略大的屋子,那是老板吴亚军的办公室,也是同样的“简约”。
 
在不断比拼销售榜排名的地产江湖里,龙湖算是一个神奇的存在。去年,龙湖获得三大评级机构给的全投资级评级,融资成本在民营房企里最低。
 
市场越疯狂,吴亚军越是保持着警惕,她一向强调稳健。当然,在8月16日的2017龙湖中期业绩会PPT上,出现了“稳健提速”四个字。上半年,它的签约销售额已超千亿规模。
 
龙湖的“提速”,依然不是四处抢地,而是有一套自有的拿地逻辑——重点围绕轨道交通去发展商业等持有性物业,也就是“TOD”模式。在全球发达国家乃至中国,这一模式并不鲜见,如绿地、万科,京投银泰也有这方面的业务。
 
但龙湖会做得“更重”些。通常情况下,TOD项目多为持有性业态,对资金要求非常大。也正是基于这一点,这类项目竞争并不激烈,龙湖切中了一个相对的空白点。
 
“龙湖不是一个靠某些资源或者某一种特殊资源生存的企业,更多靠自己的运营,虽然累一点,但是会发现这个最靠谱。”袁春说龙湖TOD项目都是在招拍挂市场公开取得的。
 
“我们做了十年,才真正把团队练出来了。”每个TOD项目,由于受轨道交通点、项目周边具体情况影响,没法进行标准化定制,而且要与政府部门进行深度互动。例如,龙湖在重庆沙坪坝的项目,是高铁和地铁“双铁”上盖,情形更加复杂。
 
目前,龙湖有新房、商业、物业、长租公寓四块主要业务,其中持有性物业主要体现在龙湖TOD项目里,包括天街、冠寓,还附带一些共享办公。
 
截至目前,龙湖有22个天街已开业,到2020年的开业数量将超过40个。它们都布局在一线和强二线城市。而冠寓已经进入7个城市10个项目,今年内合计超过1.5万间。
 
龙湖对标的企业是谁呢?
 
在国内,龙湖本身就是标杆,它的目光所瞄准的是美国西蒙地产公司,靠运营资产实现价值最大化。袁春预计,到2020年,龙湖商业和长租公寓的租金收入约80亿元。
 
在外界眼里,龙湖依然是那个做高端住宅产品的高手——特别是园林景观,但实际上,它已经在TOD业务上一骑绝尘。
 
8月15日下午,北京北四环富盛大厦七层,乐居新闻中心总经理陈海保特邀袁春对话,他首次详细披露了龙湖的TOD业务。
 
整个访谈持续约1小时,袁春共挂掉电话3次,接听了1个。当访谈结束,他又匆匆起身去了会议室。
 
 
以下为陈海保(C)与袁春(Y)的对话精选:
 
C:相比绿地、万科,龙湖做TOD业务有何特点及优势?
Y:我们以长期持有、长期租赁,获得租赁收益去做这个事。一个项目,从拿地到建设到开业,真正做起来差不多需要近十年。TOD一方面对企业资金实力要求非常高,另一方面,对企业后期运营能力要求也会很高。实际上做TOD就是对空间的分析,对人流的分析。
 
C:龙湖TOD业务的布局情况如何?
Y:我们一定会在一线、或核心二线城市做,不限于地铁,还有高铁。高铁未来会有十纵十横,原来路网体系会形成新格局,城市之间格局也会变化。当然在城市里还有地铁带来的变化,随之而来的就是生活方式的变化。这块在未来想象空间非常大,但他对后期运营能力要求非常高,包括定位、设计、研发和后期管理。
 
C:龙湖TOD模式何时落地到战略?未来发展空间如何?
Y:大概在2011年,但当时没有上升到TOD模式,后来发现,我们更多的是跟轨道交通结合。我们已交付的项目或已管理的运营里面,你会发现它的发展空间最大,可以去改造的空间很大,随着人流变化,产业也在导流,你就有很多未来的想象空间。
 
C:龙湖不追求规模,以稳健著称,销售型物业与持有型物业的平衡点是什么?
Y:现在是每年回款一定比例去投资,但我们会看一下持有性业态的运营情况,结合在一块,通过财务指数算出来。用整体公司的指标倒推,一方面靠自己的运营能力,把单个项目收益提高。另一方面,如果不够,可能通过这样的项目去补充,但是会注重新房市场。
 
C:龙湖去年获得三大评级机构给的全投资级评级,融资成本非常低,这在民营房企里并不多见。今年上半年龙湖市值再创新高,可否分析下原因。
Y:信用评级高。三大机构都是投资级,投资级对你的评级背后对应你的指标,像FCC,利息覆盖倍数,跟规模没有关系。评级机构融资的成本,在于评估企业的安全问题,因为你发的是债,有的是中长期债,稳健的话,可以承诺兑现。
 
C:目前一些房企尝试走轻资产路线,龙湖为何选择“持重”?就龙湖天街而言,对标有哪些?
Y:我们很少对标行业内,更多的会去对标国际上一些成功企业的发展模块和理念。比如Simon(美国西蒙地产公司)。为什么说重资产去做?美国做新房大概市值也就一百多亿美金,而且新房都在疲于奔命。新房最大问题关键是负债率,负债率高意味着风险。Simon的负债非常低,因为他做持有。
 
C:近年来,很多开发商都在介入长租公寓、联合办公等新鲜业态。作为新房之外的布局动作,龙湖的介入模式如何?
Y:开发商做这个是必然。房子是拿来住的,不是拿来炒的。国外很多时候解决了税的问题,租赁要交地方税,从而享受那个地方的教育、医疗。中国去年租赁大概1.5万亿,未来这个数字还在提高。租赁可以不断替换,有效利用率很高。我们去年开始做准备,今年要开一万五千间。现在已经开到7个城市,有10个项目。 

文章来源:微信公众号楼面