今年4、5月份，去了趟日本考察，除了工作上直接收获，当时很多其他的小想法，过去这么长时间，一直没整理，最近突然想回顾回顾，也想和大家探讨探讨。

到达日本的一站是参观一个在日本周边的新城柏叶新城，大概有半天的时间都转在这里，所以首篇就先直接说说自己对这个新城的感想。

 

1、柏叶新城的形态是交通驱动的综合城市

 

参观的新城其实是围绕一个交通中心建的，围着轻轨站，建设了商场，住宅区，办公区和酒店，除轻轨外，交通中心还包括了地面的公交车站和班车站。我们下午四五点钟其实就观察到通勤的人已经开始返回这里，这样的交通高峰可能会一直持续到夜间。

和带队专家交流得知，柏市生活的人很多都在东京上班，但是柏市不完全是睡城概念，实际上是有产业的，我们在轻轨站附近就看到了东京大学的一个研发和教育中心，甚至在里面看到了一个类似众创空间的产业形态，可见这里的产业发展已经开始比较有层次化，也比较小型化，活力应该是没有问题的。

 

 

 

周边住户很多，据说因为教育好，看到的中小学生的数量也很多，丝毫不觉得是在老龄化严重的日本。我想每个来柏叶新城参观的人，肯定觉得这是我们心目中所能想象的美好新城的样板。

 

 

2、新城吸引产业和人群有自己独特的规律

 

看完新城，仔细琢磨，觉得新城长成这个样子还是有自己的规律的。

新城想成功，无非是满足人的两类需求，居住和工作，所以新城的建设就是要思考人和产业都需要什么，为什么会来？

先说说人，其实让人住的舒服这件事不难做到，柏叶新城就做的很好，住宅、商场、幼儿园、学校、医院（此处有先后顺序）一个都不能少，相比较国内兴建大型住区，早早的就只把住宅建好，其他配套五年十年的滞后建设，自然新城成熟的晚，不能吸引外面的人迁入。多说一句，从柏叶新城建设看，好的商场就是应该和住区相结合，这样客流最稳定。

另外吸引人居住还得有特色，据说柏叶新城的特色是教育，很多居民慕教育之名迁居过来，所以在以上达标因子之外，新城还需要有招牌绝活。

说说产业，在哪里郊区型产业都是难事，因为这本身就是和商业产业本质有些背离。所以郊区物业往往吸引的是后台部门和研发部门，往往营造的是宽松环境吸引人，从这个角度讲，做一个大学的分校真是再合适不过，柏叶新城就做了正确的选择。

东大在这里的校区很开放，找不到围墙，和交通中心也没有明显的界限感，走着走着就看见周围的楼上都写的是东大了，进入每个楼也很开放，参观共享空间时还差点去热情的店员那里买杯咖啡。

 

 

 

领悟到的产业规律是：围绕研发类后台类的产业着力引入，尤其是研发类的领军产业要珍惜（比如大学和研究所）；确实要容忍一定空置率，新城的产业配比应该是住宅大于产业（国内往往都是彻底反了）。

 

3、新城形成表面看交通驱动，实则因级差地租，本质还是土地私有

 

多说一句中国为什么新城形成难，表面看日本这些近东京的新城都是因为轨道交通的建设形成，但是轨交究竟是必要条件还是充分条件？能把人与产业推进新城，还是要核心区域地价足够高，让级差地租明显，才能达到这个效果。

我自己认为这点日本的原因可能是因为土地私有，所以核心区对于产业用地实际上很难补贴，产业在核心区很快就会遇到地价推高的成本，所以产业会自己想办法把自己不需要在核心区的部分找地方迁出来，自然轨道交通的节点就能承接这种需求。

 

所以中国的新城路径也能想到，首先做睡城最容易，住宅很容易建在外围，只要轨道交通成立，这种简单睡城1.0版一定到处都是。如果地方政府配合，能够做好规划，放权给发展商实施，第二步会建设周边的商业配套，幼儿园配套；这叫睡城2.0；如果政府继续配合，要么符合了政府的大规划，持续投入，要么未来中国对于医疗，教育对社会资本放开，可能学校和医院的配套也能跟上，这时就有了睡城3.0；如果我们核心城市对产业用地没有那么多补贴，塑造公平的市场环境，消除省域市域区域的市场贸易壁垒，可能慢慢产业会转移，这时才会有新城的1.0版本。

不过中国大多数新城都在睡城1.0阶段，少量优秀的到睡城2.0阶段，然后大家受环境所限再也进化不了了。因为新城的形成不仅是个自上而下的过程，更是一个自下而上的进化，我们目前的环境，对于自下而上的鼓励太少。希望随着时间的演变，政策制定者能认识到这种自下而上的力量。

内容转载自微信公众号：newway