日本考察记:一个轨道新城的形成
今年4、5月份,去了趟日本考察,除了工作上直接收获,当时很多其他的小想法,过去这么长时间,一直没整理,最近突然想回顾回顾,也想和大家探讨探讨。
到达日本的一站是参观一个在日本周边的新城柏叶新城,大概有半天的时间都转在这里,所以首篇就先直接说说自己对这个新城的感想。
 
1、柏叶新城的形态是交通驱动的综合城市
 
参观的新城其实是围绕一个交通中心建的,围着轻轨站,建设了商场,住宅区,办公区和酒店,除轻轨外,交通中心还包括了地面的公交车站和班车站。我们下午四五点钟其实就观察到通勤的人已经开始返回这里,这样的交通高峰可能会一直持续到夜间。
和带队专家交流得知,柏市生活的人很多都在东京上班,但是柏市不完全是睡城概念,实际上是有产业的,我们在轻轨站附近就看到了东京大学的一个研发和教育中心,甚至在里面看到了一个类似众创空间的产业形态,可见这里的产业发展已经开始比较有层次化,也比较小型化,活力应该是没有问题的。

 

 
 
周边住户很多,据说因为教育好,看到的中小学生的数量也很多,丝毫不觉得是在老龄化严重的日本。我想每个来柏叶新城参观的人,肯定觉得这是我们心目中所能想象的美好新城的样板。
 

 
2、新城吸引产业和人群有自己独特的规律
 
看完新城,仔细琢磨,觉得新城长成这个样子还是有自己的规律的。
新城想成功,无非是满足人的两类需求,居住和工作,所以新城的建设就是要思考人和产业都需要什么,为什么会来?
先说说人,其实让人住的舒服这件事不难做到,柏叶新城就做的很好,住宅、商场、幼儿园、学校、医院(此处有先后顺序)一个都不能少,相比较国内兴建大型住区,早早的就只把住宅建好,其他配套五年十年的滞后建设,自然新城成熟的晚,不能吸引外面的人迁入。多说一句,从柏叶新城建设看,好的商场就是应该和住区相结合,这样客流最稳定。
另外吸引人居住还得有特色,据说柏叶新城的特色是教育,很多居民慕教育之名迁居过来,所以在以上达标因子之外,新城还需要有招牌绝活。
说说产业,在哪里郊区型产业都是难事,因为这本身就是和商业产业本质有些背离。所以郊区物业往往吸引的是后台部门和研发部门,往往营造的是宽松环境吸引人,从这个角度讲,做一个大学的分校真是再合适不过,柏叶新城就做了正确的选择。
东大在这里的校区很开放,找不到围墙,和交通中心也没有明显的界限感,走着走着就看见周围的楼上都写的是东大了,进入每个楼也很开放,参观共享空间时还差点去热情的店员那里买杯咖啡。

 

 
 
领悟到的产业规律是:围绕研发类后台类的产业着力引入,尤其是研发类的领军产业要珍惜(比如大学和研究所);确实要容忍一定空置率,新城的产业配比应该是住宅大于产业(国内往往都是彻底反了)。
 
3、新城形成表面看交通驱动,实则因级差地租,本质还是土地私有
 
多说一句中国为什么新城形成难,表面看日本这些近东京的新城都是因为轨道交通的建设形成,但是轨交究竟是必要条件还是充分条件?能把人与产业推进新城,还是要核心区域地价足够高,让级差地租明显,才能达到这个效果。
我自己认为这点日本的原因可能是因为土地私有,所以核心区对于产业用地实际上很难补贴,产业在核心区很快就会遇到地价推高的成本,所以产业会自己想办法把自己不需要在核心区的部分找地方迁出来,自然轨道交通的节点就能承接这种需求。
 
所以中国的新城路径也能想到,首先做睡城最容易,住宅很容易建在外围,只要轨道交通成立,这种简单睡城1.0版一定到处都是。如果地方政府配合,能够做好规划,放权给发展商实施,第二步会建设周边的商业配套,幼儿园配套;这叫睡城2.0;如果政府继续配合,要么符合了政府的大规划,持续投入,要么未来中国对于医疗,教育对社会资本放开,可能学校和医院的配套也能跟上,这时就有了睡城3.0;如果我们核心城市对产业用地没有那么多补贴,塑造公平的市场环境,消除省域市域区域的市场贸易壁垒,可能慢慢产业会转移,这时才会有新城的1.0版本。
不过中国大多数新城都在睡城1.0阶段,少量优秀的到睡城2.0阶段,然后大家受环境所限再也进化不了了。因为新城的形成不仅是个自上而下的过程,更是一个自下而上的进化,我们目前的环境,对于自下而上的鼓励太少。希望随着时间的演变,政策制定者能认识到这种自下而上的力量。

内容转载自微信公众号:newway