摘要

城市中心的火车站因为人流、物流复杂，其周边区域一直与混乱无序相伴随。伦敦国王十字火车站周边区域曾经存在同样的问题。从1996年提出开发计划，到2007年破土动工，伦敦市政府和国王十字火车站所在的肯顿区实施了重要的开发计划，特别是通过文化的延续和注入。目前国王十字车站周边区域，正成为伦敦市新的充满吸引力的区域，包括伦敦中央圣马丁艺术学院、谷歌（Google）英国总部等一系列机构、企业等相继入驻该区域。这一新的对城市中心火车站周边区域的开发经验对我国城市中存在的大量的亟待再开发的火车站及周边区域有着重要的借鉴意义。

 

 

关键词

伦敦  文化延续  文化注入  火车站周边区域  国王十字车站

国王十字车站，位于伦敦市中心，在查宁十字（Charing Cross）车站北面4km，位于伦敦城利物浦街车站（Liverpool Street）西北4.5公里。这里三个火车站相连，两个主要国家级尤斯顿火车站 (Euston)和国王十字(King’s Cross)火车站以及一个能在2个小时内抵达巴黎的圣潘克拉斯国际火车站(St. Pancras International)，6条地铁线经过该区域。在开发之前，这些区域只是一些废弃的建筑、铁路配套房子、仓库以及一些被污染了的空地，预计开放后到2022年每年运送超过6300万人次。

 

1996年国王十字火车站及周边区域联动开发规划开始启动，2001年组建开发公司，2004年先期规划申请得到批准，2006年总体规划得到批准，2007年破土动工，2011年Granary大楼建成，中央圣马丁艺术与设计学院入驻，2013年Google宣布英国总部迁入，并计划在2020年所有建设完成。目前，经过几年的建设，在仅1/4的规划完成的情况下，这些区域已发生了根本性的变化，获得了不少的好评，甚至成为英国住宅社区中关于区域改造的典型案例。这一新的对城市中心火车站周边区域的开发经验对我国城市中存在的大量的亟待再开发的火车站及周边区域有着重要的借鉴意义。
 

一、国王十字火车站与周边区域联动开发的背景

 

国王十字火车站位于伦敦市中心偏北，19世纪初期，随着摄政运河（Regent’s Canal）的完工，本区和北方其他工业大城连接起来，成为货物商品川流不息的重要集散／转运站，19世纪中期火车站落成，此地成为重要的工业区域。到了20世纪，战后的英国经济开始去工业化，伦敦的工业也迅速没落，20世纪中期开始，英国各地出现越来越多的废弃工业用地，特别是首都伦敦，包括以交通物流和工业为主的国王十字车站及周边区域，1970年代夜店和艺术家开始迁入该区域，但品质较低。到1980年代，这里成为了伦敦市中心中商业办公用房租金最低的区域，被高密度居住的低收入人群、公房和本地小企业占据。

事实上，在1970年代末，撒切尔政府上任后，通过以减免税收的企业园区 (Enterprise Zones) 吸引企业进驻的大力推动城市中心区的更新改造，如推动工业重地金丝雀码头（Canary Whalf）更新成为伦敦新的金融集聚区。80年代后期，英国国铁(British Rail)推动了伦敦市中心数个车站及周边地块更新开发(例如Charing Cross, Canon Street, 和Liverpool Street)，而后在1987年，英国国铁和开发商罗森斯坦普（Rosehaugh Stanhope）进行合作对国王十字车站区域进行了总体规划准备开发。但受到了国王十字生活和工作的居民与团体KXRLG (King’s Cross Railway Lands Group)的强烈反对，他们并不想看到这里变成又一个被企业占据的金丝雀码头。此后，在KXRLG 的抗争及其他原因影响下，1992年当地肯顿（Camden）区政府的否决了英国国铁的总体规划。到1996年，英国铁路正式私有化，海峡隧道铁路计划（Channel Tunnel Rail Link）获批，英法海底隧道通车之后，紧邻国王十字的圣潘卡斯车站确定成为欧洲之星列车的终点站。新成立的伦敦与欧陆铁路公司（LCR公司，London and Continental Railways）重启圣潘卡斯车站，负责建设铁路联机以及欧洲之星列车在英国的运营。然而，LCR公司日后贩卖火车票的利润根本不及建设的费用，必须借助政府补助。如何补贴？答案是土地。英国政府决定给予LCR公司在欧洲之星沿线的地块开发权。于是国王十字火车站及周边区域的联动开发被重启。

 

二、伦敦国王十字火车站区域综合开发经验

 

国王十字中央有限责任事务所（KCCLP，The King’s Cross Central Limited Partnership)主要负责混合用地的开发，由三家企业机构组成: 英国地产开发商阿根特（Argent ），其通过专门设立的子公司占50%股份；伦敦和欧陆铁路公司(London and Continental Railways Limited，LCR)占36.5%股份；敦豪供应链公司（DHL Supply Chain，以前是 Exel)大概13.5%的股份。

因为在规划者提出的框架里，周边区域需要高密度开发，当然开发者明白，高密度并不意味着是大量高层建筑。为此，开发者采取了通过提供高质量的城市环境、历史建造和战略景观的方法来解决高密度的问题，即混合开发方式，不同于传统划定特殊用途的街区式“block zoning”开发方式。因此，开发者试图建立一个个的单个区域，每个区域都有自身不同的特质，不管白天还是晚上都能成为充满活力的区域。功能多元化，特别是文化功能的导入，成为国王十字火车与周边区域联动开发的最显著的特征。其主要经验包括：文化主导混合多元的空间利用、引入大型文化机构、注重历史建造的保护、丰富多元的文化娱乐事件和公众参与推动落实社区化的城市设计理念等。

 

1、文化主导混合多元的空间利用

批准的规划包含了一个高密度和混合开发的50个新建筑和其他结构，包括20个历史建造，20个新的公共街道和10个新的公共空间。具体而言，规划中包括了世界级的公共空间，2000个家庭和650个学生宿舍单元，一些教育和健康设施。所有能够混合使用的地面面积是74万平方米，大概有45.5万平方米为办公空间，4.6万方零售，4.7万方旅馆和服务公寓，19.5万方用来作为住房使用，剩余的用来作为非住房机构和娱乐设施。 

（1）混合利用的开放空间。根据规划，通过开放空间的建立，确保使用者不会远离热闹的广场或街道的场景，大约40％的区域是专门的开放空间，用来提供给每一个参与的人，包括家庭、工人、学生、老人和年轻人等。在建设初期，阿根特公司（Argent）也认为公共空间非常有利于吸引早期租户。水体也通过各式各样的利用方式，将光带入到空间中。水会给人一种柔软的感觉，而不是生硬的商务的特性，例如喷泉和设立运河边上可供休息的台阶。由汤森建筑师和肯特工作室为主设计的喷泉，成为了家庭见面和休息的好地方。因此，开放空间也是混合使用的。无论是摄政运河、卡姆拉（Camley）街心公园和城市自然景观保护地，都已被纳入新计划，成为一个拥有2.8公顷的玩耍场所、公园、蔬菜花园和流行的咖啡厅等。该区域也是伦敦最大的户外、免费的公共Wi-Fi体验区，被塑造为“Wi-Fi总是开放”的公共区域。

（2）多元化的办公楼宇：政府办公与企业总部。设计团队希望通过建设各式各样的办公楼来吸引全球的或伦敦的经济部门入住。整个区域提供了23栋新建和修葺一新的办公楼宇，有着各式各样的规模，如圣潘克拉斯广场，是毗邻国王十字和圣潘克拉斯国际火车站的一个新的欧陆风格城市广场，包括草坪、露台、水景和休息区，由七座现代建筑包围，而肯顿区议会就在这里办公，成为灵活的政府办公空间。法国巴黎银行地产公司开发圣潘克拉斯广场6号，与GOOGLE公司英国总部一样，将成为法国巴黎银行集团在英国的总部办公地。 

摄政运河的主要商业路线向北的“丘比特”区域，包括五个主要的办公楼以及鹅卵石街道和小型公园。这区域被设计为一种富于创造性的工作区，内部空间很灵活很容易分割，其租户包括阿根特（Argent）、咨询工程师事务所霍尔（Hoare Lee）和创意中介公司Zone等。 而且，2013年1月谷歌宣布其英国总部移至该区域，是网络巨擎谷歌（Google）公司除加利福利亚（California）公司总部谷歌综合体（Googleplex）之外最大的分部，其一楼被设计为4650平方米的零售区。这个建筑外墙的壳形设计灵感也来源于维多利亚时代的仓库，反映本地区丰富的工业历史。  

（3）多元化的零售。开发商要通过多样性来追求和实现艺术、文化和娱乐服务。零售和娱乐业通过不同群聚变化形成丰富多样的特色，从而形成更大的吸引力。 举例来说，国王大道的步行街（King’s Boulevard）是一个绿树成荫的大道，将国王十字、圣潘克拉斯车站与格拉瑞广场（Granary Square）、粮仓广场和摄政运河以北区域连接了起来。因此，这条街将打造为一个混合的、大规模的独特国际品牌的精品店集聚街，同时还会布局街头食品贸易商，将极大地满足学生和上班族的午餐需求。而四通八达的煤滴广场（Coal Drops Yard）在整个区域的中心位置，是由零售商、画廊、精品店和音乐表演场地组成，这些都是维多利亚时代的拱门廊道改建而来的。这些拱门廊道自身本来就非常有吸引力，成为设计师和奢侈品牌服装表演的场地。 

（4）混合居住功能。十三种不同的住宅发展的计划。有商品房、共享所有权房、租房和经济适用房和学生住房等。
 

2、引入大型文化机构

格拉瑞（Granary Square）建筑综合体。由于国王十字车站周边区域丰富多样的历史，因此建筑的设计和建设都是由这些历史建筑所主导的，大多都是在历史建筑周边建造一些新的当代建筑。而格拉瑞（Granary）建筑综合体就是一个典型的历史建筑，曾经是伦敦的粮仓，包括20栋左右的历史建筑，最后通过翻修更新、成为了一个新的大学校园和“创意仓库（creative warehouse）”，于2011年成为伦敦中央艺术与设计学院的新校址，用来连接不同院系的宽阔街道和步行道上，修建了些单间、工作室、讲堂等，成为了这里文化和创意的心脏，为这里的艺术家、设计师和建筑师提供了文化与创意的枢纽。 
 

3、注重历史建造的保护

在1996年伦敦提出的战略规划导则里面，国王十字被认定为最重要的中心城区边缘机遇区“Central Area Margin Key Opportunities”，这表明必须采用混合的土地利用方式，进而在车站周边进行和高密度和最商业化的开发。同时，也要求提供适当地居住和社区配套服务设施去帮助改善周边社区环境，规划者同时要求重视历史遗迹和保护建筑的重要性。在大伦敦的空间开发战略《伦敦规划（The London Plan）》里和肯顿市自己的地区规划中，都提出了保护周边遗迹的观点。概念规划经过6年的协商后，终于在2006年得到了批准。国王十字周边有许多的历史建筑，其中有一个非常具有典型意义的是大北方宾馆（Great Northern Hotel），紧邻国王十字车站，始建于1854年，是一座包括超过90间客房的六层楼建造。目前该建筑已恢复其昔日的辉煌，并被作为新的国王十字的主要地标。

 

4、丰富多元的文化娱乐事件

丰富多元的文化娱乐事件是围绕不同的用户群体而设计的，目的是要留住到这里游玩的人群，可以从运河边上观看电影放映到美食节和一次性庆祝活动等。丰富的活动方案几乎排满全年日历。同时，该区域非常看重所有活动对公众的开放性。一些项目的预算可能包括部分的服务收费，如大屏幕，商家有时也会很乐于为此买单，但在这个区域的零售商或餐厅等商户，因游客的带来会得到很大的好处。 

5、公众参与推动落实社区化的城市设计理念

1996年，新的国王十字车站规划重新开启，经过10余年的咨询讨论，2007年开始建设。整个咨询过程举行了近4000次会议。 为了避免偏见，Argent组织了3个设计团队，经过长期的讨论，最后的愿景是建设成为伦敦一个人们可以生活和工作的高密度区域。在规划还处于草案阶段时，Argent提出的是一个被命名为“人的城市的规则”的材料，就是要提供“改善和提高城市生活水平的条件”作为经济发展的关键。包括以下几个方面：提供充满活力的城市架构；提供持续的新地方；提供通达性；提供充满活力的混合使用；提升遗迹的价值；服务于国王十字，服务于伦敦；达到长期的成功；清晰和开放的沟通等10余项具体原则性内容。
 

三、对中国中心城区交通枢纽区域更新的启示

 

我国大多城市空间的快速扩张主要发生在1979年的改革开放之后，当前大多城市的火车站则修建于改革开放之前。因此，由于火车站修建时间和城市空间的更新与扩张时间的不一致，导致当前我国城市中心区的大多数火车站及其周边区域成为城市中心区中相对较为混乱和衰败的区域。处于伦敦市中心的国王十字火车站的升级，连带推动了周边区域的联动开发，大大提升了该区域对企业和市民的吸引力，这对我国城市中心城区交通枢纽地区推动城市更新有重要的借鉴意义。

 

1、文化功能导入推动区域功能多元化

火车站区域是一个人流、物流集聚与分散非常迅速的区域，这一快速流动对一个区域而言，可以是优势也可以是劣势，这取决于如何利用好这一流量经济。而作为一个老旧火车站的成功开发案例，在伦敦国王十字车站开发过程中，通过引入文化功能极大地推动了该区域功能的多元化，在极大提升该区域文化氛围，也提升了该区域的吸引力。文化功能的导入，推动了聚流能力的提升，使得原本的过境流变成了截流。加之商业和娱乐功能的混合导入，使得整个区域的吸引力迅速提升。当前我国大多城市中心区均有火车站的存在，而且多数因为修建时代较早，面临功能升级的问题，因而在开发升级过程中，导入文化娱乐功能，推动火车站及周边区域功能的多元化，将极大地提升该区域的吸引力，从而推动整个城市中心区城市面貌和城市功能的整体升级。
 

2、社区化城市设计推动工作空间与生活空间的融合

推动城市空间的社区化是国王十字火车站及周边区域开发的一个重要的设计理念。当前我国城市中心城区中的火车站及周边区域正面临着开发升级的问题。由于我国城市的设计理念中有一个重要的观点是功能区块，这一概念的运用就导致了大量区域在开发过程中出现了功能单一化的趋向，金融区块、商业区块、居住区块或文化区块等等区块的开发结果是，功能单一，整个区域都被企业主宰，从而导致整个区块在工作和生活方面的不匹配，生活功能缺失。因此，借鉴国王十字火车站周边区块的开发方案，推动整个区域设计的社区化，在强调企业办公的同时，考虑居住功能的需求，使得工作空间与生活空间能很好的融合，提升整个区域的吸引力。
 

3、大型文化机构引入塑造文化新地标

文化新地标能直接提升一个区域的形象和品牌。在国王十字车站及周边区域联动开发过程中，通过引入伦敦中央圣马丁艺术与设计学院（2011年迁入新校区）、大英图书馆（1997建成）和英国弗朗西斯·克里克研究所（Francis Crick Institute，2013年6月封顶）等文化及教育科研机构，一系列的举措使得该区域成为伦敦新的重要的文化地标区域。当前我国的城市中心区火车站及周边区域，一个显著的现象是缺乏重要的大型文化机构，因此在新的开发计划中，引入重量级的文化、科研或教育机构将极大提升这些区域的吸引力，从而带动整个区域能级的提升。
 

4、文化事件的设计创造新的文化活动集聚中心

为了吸引和留住游客，这里除了有大量的文化娱乐设施，还提供了大量的文化活动事件安排，丰富的活动方案几乎占满了全年日历，非常有效地吸引和留住了大量的游客，从而集聚了区域的人气，使得这些区域成为新的文化活动中心。因此，这对当前我国城市中心城区的火车站及周边区域更新升级有重要的借鉴，要成功推动火车站及周边区域更新升级，不仅要关注文化设施的修建，同时也要强调对文化活动的安排设计。
 

作者简介

邓智团，博士，上海社会科学院城市与人口发展研究所副研究员。研究领域：产业经济与城市发展。