据中国城市轨道交通协会数据，截至2021年6月30日，中国内地累计有49个城市投运城轨交通，线路总长8448.67公里，其中，成都以652km运营线路长度，排名全国第三。
从2010年成都首条地铁线路——1号线开通到如今运营里程反超广州、深圳，成都仅用了不到11年的时间，而随着运营线路的规模化，未来近700座TOD的全域规划也预示着TOD或将改变城市未来居住格局，这一点，从近期成都TOD住宅项目的销售情况能看出一些端倪。
正合股份周报显示，7月26-8月1日成都主城、近郊、远郊的5个项目共推出1309套商品住宅，整体去化率77%。其中，二江寺TOD两江映月为成都首个开盘即罄的TOD住宅项目。
去年下半年至今，已有6个TOD项目入市，但销售状态与去化速度存在明显差异，成都已推/待推TOD项目分别有哪些？其去化表现如何？这背后存在着怎样的购买逻辑？
去年12月7日，成都首批16个TOD示范站点（新增二江寺TOD、中环TOD十里风和）中的首个TOD住宅项目——陆肖TOD麓鸣九天一经入市便引发市场不少关注。
数据来源：成都房小团
制图：四川知道
从2020年12月7日陆肖TOD麓鸣九天取证至今，成都已有6个TOD住宅项目入市：
梓潼宫TOD梓潼四季、双凤桥TOD凤舞七里当期尾盘在售；
二江寺TOD两江映月开盘售罄；
龙潭寺TOD龙潭九章等待摇号；
幸福桥TOD幸福拾光即将登记；
陆肖TOD麓鸣九天在前两批次售罄后，本批次即将加推；
另外，新津TOD旭辉天府未来中心首批次住宅项目即将预售，包括三岔TOD、马厂坝TOD、中环TOD十里风和、轨道城市万科高线公园等在内的11个全新TOD项目待入市。
目前4个已有成交数据的TOD项目，呈现出以下三个特点：
1. 2个开盘当月去化85%以上的项目均位于城南；
2. 主力面积区间120-150㎡，属于典型初级改善面积段；
3. 已入市项目中，仅凤舞七里、麓鸣九天2个项目均价＞2W元/㎡，其他4个项目均为“万元盘”，刚需入手TOD项目机会增多。
制图：锐理数据/成都房小团
制图：四川知道
先看大城南的2个项目的具体表现。
陆肖TOD麓鸣九天首批次于去年12月7日取证，推出二号地块鹿鸣苑1、2-9栋共计356套170-238㎡大平层，彼时25597元/㎡起步的价格能实现开盘当月去化86.5%，足见2020年与2021年交界的成都市场特别是高新南市场“深度改善”+“一步到位”的需求明显，同时也表现出对TOD改善类住宅的青睐。
该项目二批次577套125-187㎡高层，于今年4月30日-5月1日开盘，此时该项目的价格也来到27161-32268元/㎡，开盘当月也同样以99.6%的去化率佐证着市场对优质TOD项目的认可度。
陆肖TOD麓鸣九天效果图（图源：网络）
单价2.6W元/㎡以上，两次开盘均表现出极高的市场认可度，这与陆肖TOD麓鸣九天片区级TOD站点的能级与城南高新区的区位优势密不可分，同时，这个目前成都市面上少见的“高端”TOD项目，其覆盖初改、深改、壕改多维度改善的大平层定位，也精准匹配了高新区高净值客群置业需求。
据悉，陆肖TOD麓鸣九天三批次共计475套121-187㎡住宅将于本月取证，届时，其去化情况四川知道会持续关注。
二江寺TOD两江映月项目位于双流区与天府新区交界处的剑南大道西侧，算是城南“新贵”华府板块的拼图级地块，项目落定之前，二江寺TOD的多个地铁接驳口已投入使用，周边中海右岸环宇坊、社区商业等配套已悉数呈现（项目自身还规划有大体量商业配套），区位优势突出+外部配套成熟+1.8W元/㎡以下的定价，使项目自5月示范区亮相以来就颇受市场关注。
二江寺TOD两江映月效果图（图源：网络）
此次推出384套123-145㎡清水高层产品，均价16344-18010元/㎡，201万起步的总价可谓“真香”，叠加区位优势与配套优势之后，7月28日开盘实现100%去化也是意料之内。
再看大城西目前在售的2个项目去化情况。
武侯新城双凤桥TOD凤舞七里于2020年12月21日、2021年5月26日两度取证，共计推出491套小高层产品，面积段分别为112-159㎡、111-162㎡，当期均价21630-25110元/㎡，理论月均去化61套。
双凤桥TOD凤舞七里效果图（图源：网络）
该项目去年年底首批次推出221套，仅259人报名；而到了今年5月，二批次推出270套，报名人数则飙升至628人，两次报名人数呈现较大差异。这背后，与5-6月武侯新城区域市场高层/小高层断供+项目二批次产品本身性价比突出（均价略有下降）有关。
郫都区梓潼宫TOD梓潼四季于今年1月28日首批次取证，共计推出412套102-154㎡的高层/小高层产品，均价17000-19900元/㎡，理论月均去化59套。
目前两个项目均尾盘在售，截至8月2日，这两个项目的存量套数分别为66套、53套（来源于锐理认购数据）。
1.TOD项目售价价差明显，高端项目与平价项目并存。从价格来看，陆肖TOD麓鸣九天两次开盘均价都在2.6W元/㎡以上，双凤桥TOD凤舞七里价格2.1-2.5W元/㎡，其他项目根据区域限价的不同，均价集中分布在1.5-1.9W元/㎡之间。
高端盘与平价盘并存，说明TOD项目尽管具有实现700m以内解决轨交、商业、学校、公园、办公等配套的优势，但其价格依然须符合区域限价。
2.强大客群支撑下，城南去化＞城西去化、主城去化＞近郊去化。大城西TOD住宅项目销售数据没有大城南“好看”的关键原因在于城市人口流动趋势“向南”，无论从主城外溢还是城南就业的人群来说，城南无疑占据人口优势。
武侯新城的双凤桥TOD凤舞七里去化速度也明显较梓潼四季快，也是因为主城优质板块加持以及主城地缘客群、近郊迁入人群的客群支撑。
3.客群偏好现状及预测：城市主力方向+潜力/核心板块“双加持”的TOD项目为目前市场去化主力，但未来，全域TOD发展格局之下，TOD站点本身的级别划分也会直接导致客群未来在选择时，不仅要结合城市发展方向与板块潜力，还将表现出城市级＞片区级＞组团级＞社区级的特点。
4.未来居住格局演变趋势：无论是房企布局项目还是客群购入资产，从最早的沿主干道，到沿大型配套，再到沿城市轨道，未来，沿TOD站点布局项目/购入房产将是大势所趋。
随着城市边界逐步被打破，人们原本根深蒂固的板块意识或许会逐渐消融，主城与近郊、优质板块与全新板块之间的区隔将被弱化，城市居住格局也将从板块主导的“大组团”向各级TOD主导的“小组团”演变。
随着11个待售项目陆续入市，从下半年开始，TOD项目之间的竞争也将空前激烈，未来以绿色出行为基调、以轨道交通为导向、以沉浸式消费娱乐为体验的“地区集聚发展模式”，或将在成都铺陈开来。
文| 婧哥哥