广西首个车辆段上盖TOD项目将开工，五象湖再添豪宅+名校综合体
提起TOD，很多人会觉得这是一个非常时髦的词汇。TOD是Transit Oriented Development的缩写，意为“以公共交通为导向”的城市发展模式。
它以轨道交通场站为中心，以600~800米（约10分钟步行距离）为半径进行集约化开发，打造集居住、工作、出行、商业、购物、娱乐等于一体的混合功能区。
翻译成人话就是，在人多地少的地方，以轨道交通站为中心，打造一个立体化、全功能综合体。
轨道交通站可以是地铁站，也可以是高铁站。这种模式在日本、新加坡、香港非常流行，这些国家和地区都是人多地少的现状，土地贼贵，不能只用作公共交通功能浪费掉，还要开发出其他的价值出来，TOD模式便因此而生。
▲重庆龙湖金沙天街TOD项目，这是全国第一个高铁站TOD，连接成都和重庆，从沙坪坝站出发前往成都东站，只需要1小时。
龙湖金沙天街TOD并不单只有高铁站，它还有轻轨站、公交站、长途客运站。和国内其他的高铁站不同，重庆沙坪坝站（龙湖金沙天街）直接建在了重庆沙坪坝商圈的中心处，人流量最大的地方。
▲每天10趟高铁往返于成都和重庆，使成渝双城的通勤时间缩短到1小时左右。龙湖金沙天街还专门设计了观景平台，可供游客观看高铁穿楼的景象。
4月26日，中国广西自贸试验区官宣：五象新区管委会完成对广西首个地铁停车场上盖TOD城市综合体的审批工作。南宁市国资委、自然资源局与南宁轨道交通集团签订新村停车场《城市轨道交通综合开发国有建设用地使用权作价出资合同》。
▲作价出资金额45.175亿元,标志着南宁五象新区新村停车场项目供地工作已全面完成。资料来源：中国广西自贸试验区官微
而早在2020年2月27日，南宁市自然资源局就公示了《南宁五象新区玉洞片区东部地区（局部）平乐大道新村停车场上盖项目控制性详细规划深化》。整个规划面积是1180亩。
▲此次作价出资的土地面积约640亩，也就是目前南宁新村车辆段占地面积。资料来源：南宁市自然资源局
01 一波三折的新村车辆段地块
整个新村车辆段地块紧邻南宁合景天汇广场，在早期的时候，曾经是合景天汇广场后续的储备地块。后来由于众所周知的原因，该地块成为了南宁地铁2、3号线平良立交站的换乘点，也是地铁3号线的停车场（专业用词叫“车辆段”）。
整个新村车辆段的占地面积约640亩，前期的土地所有权并不是南宁轨道交通集团公司，而是南宁市所有。即使是公共设施配套用地，也应该走完正规的土地使用权划拨或出让流程。
但当时地铁3号线通车的工期紧，任务重，南宁轨道交通集团为了保障地铁的顺利开通，在土地尚未确权的情况下就投入巨资修建新村车辆段。
▲整个车辆段施工是整体开挖、建设，前期包含征地、拆迁、土方、建设等环节，资金投入量巨大。资料来源：广西土投圈
由于前期投入了巨资进行轨道建设，南宁市政府借鉴了国内外各种成功经验，发现通过土地溢价及物业运营收益反哺地铁建设运营的“轨道+物业”模式最适合当前的南宁轨道发展的现状，也就是TOD模式。
但是国内目前的相关政策，只有概念框架性的原则条款，没有直接指导实践操作的文件（只是告诉你哪些能做，哪些不能做，并没有说明，要怎么做）。
在TOD综合开发项目具体适用政策方面，仍以地方性政策为主要参考。南宁此前完全没有TOD经验，只能借鉴其他城市的成功案例，摸着石头过河。
▲成都天府新区陆肖TOD由成都轨道集团先行拿下整个土地的地上、地下的开发权，再由轨道公司公开转让股权，引进上盖物业操盘合作方，该模式是目前国内较为独特的TOD模式。
而北京、上海、广州、深圳、重庆等发达城市，走在全国前面，其根据城市自身情况，作出了不同的土地供应、收益反哺相关规定。但是，南宁完全没有。
所以，就遇到TOD项目推进最大的问题——到底采用什么模式来做。
▲如重庆模式，是采用将空间权属分为盖上盖下两个部分，实施分层出让，地下部分和地上车展部分由重庆铁投开发，上盖部分则公开出让，最终被龙湖摘得
但是南宁不是重庆，很难采用与重庆一样的模式。为了这个问题，南宁政府先后考察了国内大部分TOD模式成熟的城市，如重庆、成都、广州等。
最终选择了与深圳地铁相似的“土地作价出资模式”与成都地铁“引入合作方模式”相结合的独特模式。
这才解决了新村车辆段实际落地的难题，其中的过程可谓一波三折，历尽艰辛。
02 五象湖一代最后的拼图完成
南宁五象湖的发展过程，大致可以分为三个时期，第一个时期就是1.0时代，大约是在2013年左右，以万科、华润、绿地、宝能、合景泰富五家房企，齐聚五象湖片区。这是五象湖板块最早的雏形。
▲在当年的1.0时代，这五家房企能够一眼相中五象湖，并最先拓荒五象新区，这个超前的战略眼光后来一直被人们所称道。
以如今的眼光再来复盘，当年的五象湖可是连湖都只有一小块，周边全是土山，基本的市政道路都没有。而五象湖1.0居住区所在的位置，距离五象湖公园还有将近3公里以上，周边全是黄土。
▲明哥珍藏照片，2013年时的五象湖，对望广西美术馆。举目所望，啥都没有，当时的五象总部基地CBD还是一片黄土。
按照当时的现状，再给你明哥选十次也不会考虑五象湖。因为当时的环境实在太过于凄凉，更不要说拿地了，风险大到没有边际。
这就可以看出，在2013年作出决策，在五象湖板块拿地的房企，没有“仙人指路”，光凭专业能力，是不可能去那边拿地的。
如今，五象湖板块是整个五象新区房价最高的区域，也是备受人们认可的高质量学区板块。作为五象湖1.0居住区最后的拼图，南宁轨道新村车辆段地块，可以说无比稀缺和珍贵。
▲根据规划，项目内要打造260米的地标建筑，并且还要地铁上盖学区、教育机构等，打造教育产业综合体。
地铁上盖、优质教育配套、大型商业集于一体，这就是南宁人常挂在嘴边的“铁学商”于一体的优质项目。据传闻，南宁轨道或将引入南宁二中等优质学校落子该片区域。
▲参考广州增城的越秀TOD·星图项目，同样的地铁车辆段上盖+华南师大附属名校，这就是未来南宁新村TOD项目的参照物。资料来源：广州房产
03 未来谁将操刀地铁上盖物业
优质的地块位置和引入配套的想象空间，意味着新村车辆段TOD一开始就不会是普通刚需住宅。
毕竟该地块的前期投入就已经非常高，如果住宅价格太低，是根本填平不了此前巨大的成本投入。
而最关键的是，新村车辆段TOD项目上盖了大量的商业，需要具备商业运营经验的公司进行开发，才能把大体量的商业做起来，TOD才能叫做TOD。
而单靠南宁轨道自己的地产平台，是很难实现整体开发运营的，势必要引进具备轨道+物业都有经验和成功案例的开发商。
目前纵观全国，能做TOD的开发商也不多，仅有万科、华润、绿地、龙湖、越秀等少部分开发商。
作为广西首个采用深圳+成都模式的项目，具备操盘该项目的公司仅剩万科、华润、越秀三家。
▲深圳地铁+万科打造的深圳红树湾超级总部基地臻湾汇，以及万科在多地开发的TOD“天空之城”、“云城”等项目，具备丰富的轨道+名校+豪宅的操盘经验。
而除了万科以外，在广西具备绝对市场号召力的华润也是该TOD项目的有力争夺者，新村TOD项目一路之隔就是华润24城和万象汇，华润大概率会把地铁站无缝衔接到自己的商业中心、小区地下室内。
▲有地铁接驳口的小区，业主可以从小区地下室直接进入地铁。资料来源：长沙金茂荟
而除了万科、华润以外，明哥更看好的是广州越秀。作为广州的霸主房企，越秀地产探索出的轨道+物业的TOD模式，目前已经覆盖了整个广州，越秀如今正在把自己的TOD模式复制到全国。
▲目前越秀地产正在积极开展全国化，其在广州开发的多个TOD项目，如今都迎来了收获期，具有多个成功开发案例。
但是无论是万科、华润、还是越秀，都要着手解决南宁轨道TOD的具体问题，才有可能最终落地。而这些问题，就是该项目拖延至今的卡点、难点。
04 写在最后
新村车辆段上盖TOD是南宁真正意义上的TOD项目，每一个项目从前期到最终落地都不是偶然。该项目将最终补上五象湖最后的拼图，使得五象湖真正成为具备“铁学商”一体的高端居住区功能。
文章来源：小明哥说房Pro
文章来源：小明哥说房Pro