PART 1

 

东京都市圈郊外住宅区问题

 

日本东京都市圈依靠着其长度超过2000公里的城市铁路网络,发展了大面积郊外、远郊住宅区。但随着时代需求变化，需求鼎盛时期开发的住宅区目前已面临若干结构性问题。

 

■ 急剧的人口高龄化

 

由于郊外住宅区大多是以短时间内统一入住为特点开发的地区，因此居民年龄构成较为单一，除了居民的集中老龄化，还会出现子女一代人集中成年离家，导致超出普通地区的人口急剧老龄化现象。远郊住宅区一般开发在丘陵地带，自然斜坡较多，且远郊住宅区设计初衷为年轻人育儿、通勤，并没有充分考虑到终身居住需求，因此不少楼房缺少无障碍设备，人口老龄化之后住宅区客观条件与居民需求之间发生矛盾。

 

图1  位于丘陵上的东京都市圈TOD住宅区（东急多摩田园都市）（特指之外均为笔者摄）

 

■ 硬件基础设施过时

 

早期开发的住宅区总体设计也反映了公路运输、公路交通未发达时期的时代背景，难以适应小汽车时代的居民需求。

 

图2  不具备电梯的居民楼。建设当时为令人羡慕的高品质住宅（东急多摩田园都市）

 

 

图3  下穿汽车、上通行人式立体建设，其超前的设计思想后年导致小区无法适应小汽车发展。步行区内的商店街早已萧条（多摩新城）（非东急沿线，资料图）

 

这些虽然是开发后历时较长的住宅区面临的普遍问题，但东京都市圈的痛点在于这些远郊住宅区难以更新换代。原因其一：曾经多数市民宁可忍耐长时间通勤也要购买独户，因此住宅区开发沿着铁路摊得过远，但随后人口增幅放缓加上市民住房需求回归到城中心，导致远郊住宅区市场性降低。原因其二：日本采取鼓励购房政策，但二手房市场并未发达，导致家庭户口人数减少或失主后的住房资产大量闲置于住宅区，住房和居民生活情况不匹配现象严重又难以得到调解。

 

图4  独户为主的典型东京都市圈铁路沿线郊外住宅区（樱丘住宅地）（非东急沿线，资料图）

 

从城市铁路运输企业的角度来说，铁路沿途住宅区的人口老龄化，首先意味着人口本身的减少以及通勤人数的减少。日本东京TOD模式中，铁路运输企业为了将城市铁路的溢价效果内部化而开展了多种向铁路沿途居民提供服务的多元经营项目。在这种情况下沿途人口老龄化意味着市民消费能力降低，事关铁路多元经营总体效益。因此，东京都市圈各家铁路运输企业作为城市开发经营的引领者，近年来对沿途人口老龄化问题很重视，部分企业已经开始做出了一系列对策。下文将重点介绍东急电铁相关案例。

 

 

PART 2

 

东急电铁对郊外住宅区问题的分析

 

东急电铁是承担东京都市圈西南方铁路运输的企业，路网全长104.9公里，拥有两条主干线，其中东（京）横（滨）线是穿越上世纪前半期形成的经典城区，田园都市线则是东急电铁上世纪60年代开始开拓丘陵营造TOD住宅区时同步建设的新兴铁路线。田园都市线为典型的铁路沿线短时间内统一开发TOD新区的案例。

 

面对开发后已经年近半世纪的TOD“新”区，东急电铁如何认识当今的问题所在？东急电铁都市开发事业本部的大野武志在论文中介绍如下：

表1　铁路沿线郊外住宅区问题
 

表内容来自《新都市》杂志66卷8号所登载的大野武志”横浜市・東急電鉄「次世代郊外まちづくり」——官民連携による郊外住宅地とコミュニティの持続・再生への取り組み（横滨市、东急电铁“新时期郊外城市运营”——基于政企合作的郊外住宅区及居民社会可持续化、改善工作）”2012.

 

日本东京TOD中，郊外住宅区TOD业主角色较为单一，售完楼盘回收利益即等于达到投资目的，售房之后不再进行长期的管理、经营、物业工作。东急电铁注视郊外住宅区构造问题的内涵之一就是对这种“卖完就走”型TOD开发的反省。基于上述的认识，东急电铁开始构想的新时期郊外住宅区基本目标有两个方面。其一，土地利用适当的混合化，避免商业区与住宅区过于分离导致的生活不便。其二，住宅构造多样化，引导多世代居民入住社区。

 

 

PART 3

 

路地合作、居民合作机制的创造

 

日本城市铁路因私人自负盈亏事业性质，传统采用中央政府直接监管企业的垂直化行业管理模式，因此虽然这些私铁并非国铁，但铁路与地方（政府）缺乏制度上的联系。东急电铁认识到新时期郊外住宅区经营管理中不可缺少的地方政府的作用，并与沿线的横滨市共同研讨问题。2012年双方签署“关于推进新时期郊外住宅区经营的协定”，2013年共同发表“新时期郊外住宅区经营的基本构想”。

 

“协定”内容中理念性质较强，并没有设立具体的机制，但确认了双方关于TOD新区可持续化的共同观点以及相互合作、沟通的意愿。基于“协定”的合作成果具体体现在“基本构想”和每年开展的不同重点项目。

 

“基本构想”指出，新时期郊外住宅地的将来发展方向由4种不同方面来组成，具体如下。

 

新时期郊外住宅地的发展方向——WISE CITY（明智的城市）

Wellness, Walkable & Working

在住宅区内各个世代的居民实现充实的生活方式，能够充满活力以及健健康康的生活

Intelligence & ICT

信息技术支撑住宅区的生活服务和居民参与、积极性

Smart, Sustainable & Safety

实现生活服务的综合化和可持续化，以确保居民的合理换代

Ecology, Energy, Economy

降低环境负荷、实现地域经济循环化为目的，由环境、能源、经济方向重构区域循环
 

“基本构想”在TOD新区经营管理方面提出，在原本不存在统一物业组织的独户商品房住宅区将鼓励居民携手设立物业管理组织，居民通过该组织平台讨论协商住宅区的环境、守则问题以及将来发展方向，以实现居民主动提升住宅区价值的机制。这一点是物业管理功能普遍薄弱的日本TOD住宅区特有的措施。

 

基于“基本构想”，东急电铁与横滨市共同引领居民每年进行重点项目。2020年的重点项目如下。

 

1. 构建支撑郊外住宅生活、地域社会的平台、机制

2. 郊外住宅区闭环式生活圈建设

3. 社会力量合作的区域管理机制建设

4. 创业等区域内经济循环的创造

5. 新时期郊外住宅区经营的宣传工作

 

 

PART 4

 

促进住房流动的一系列措施

 

东急电铁与其他东京都市圈城市铁路运输企业不同，该公司起源于上世纪20年代房地产公司，为了更好的开发房地产而开始建设运营城市铁路。目前，东急电铁经营中房地产部门占比仍然很高，东急电铁作为东京西南方一流的房地产公司，除了前段介绍的路地合作之外，还独自开展了一系列TOD新区可持续化项目。项目主要方向为促进住房的合理流动。

 

■ 东急电铁进行二手房购买和装修出售活动

 

东急电铁2005年开始推出由TOD新区老居民购买房屋、进行装修后出售的一系列活动，也就是东急承担销售风险向市场供应二手房源政策。开发后经过较长时间的TOD新区中，有不少家庭儿女离家后房屋面积与居住人数出现不匹配。但在日本，独户房屋一般经过20年后在二手房市场无价值，只靠居民自身难以售出更新住房，导致不少老年人居住在（与城中心相比）此类并不方便的郊外住宅区独户。同时，因东京城中心的高昂住房费用，有不少年轻人对郊外独户住宅仍有需求。这两个状况正好形成了正反面，东急电铁设法同时解决问题，开始推进上述政策。该政策除了促进二手房流通之外，还有保持住宅地品质的目的。因东急沿线的高地价，只靠社会市场主体来进行土地流通时很容易采取原有土地拆分若干部分分别销售，导致住宅区碎片化影响总体品质形象。东急作为TOD主体仍承担着防止沿线TOD新区无秩序化发展的责任。

 

■ 向老居民提供宜居商品房

 

上述二手房购买政策对老居民来说仅为推动因素。东急电铁近年来开展针对TOD新区的老居民在车站就近建设宜居商品房，向老居民提供住房换代的拉动因素。2013年，东急在多摩田园都市中心站的多摩广场站附近建设了居民楼，还专门为迎接老年居民设计了联通居民楼的诊所、养老设施、商场。东急期待在这些推动因素和拉动因素相结合下，经典TOD新区产生住房合理流动，避免资产和人口的固定化和老龄化。

 

为了使这些政策得到进一步的发挥，东急还在沿线主要车站设置了面向既有居民的房地产咨询营业点，以掌握居民需求。

 

图5  东急电铁的房地产咨询营业服务示意图（东急电铁房地产咨询营业服务官网）

左起居民、营业点、合作企业

1咨询、2指南以及合作企业介绍、3客户信息共享、4合作企业提出解决方案、5签约、6替客户驳回方案

 

 

PART 5

 

结语

 

大规模开发难以避免居民人口构成过于单一问题，TOD发展比起我国先进了将近半世纪的日本已经面临经典TOD新区人口急剧老龄化问题。其中东急电铁发挥着来自房地产行业的企业文化优势，开展了一系列经典TOD新区可持续化政策和促进房屋合理流通政策。虽然与我国在房地产流通方式和物业管理普及程度方面存在较大差异，但人口构成这一硬性问题背景大致相同。其具体方向以及TOD开发主体对开发后的TOD区域长期经营管理参与方式具有一定的启发性。

文章来源：TOD界